1. Судом признан законным отказ Управления в государственной регистрации перехода прав собственности на земельный участок с кадастровым номером 75:22:660122:2135.
25.12.2014г., заявитель обратился в Краевое государственное учреждение «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг Забайкальского края» (далее - «МФЦ») с заявлением о государственной регистрации на объект недвижимости: земельный участок с кадастровым номером 75:22:660122:1235 расположенном по адресу: Забайкальский край, с.Смоленка, микрорайон Добротный, данный факт подтверждается распиской в получении документов и заявлением заявителя, прием документов осуществил сотрудник «МФЦ» Кипенко И.А.
30.12.2014г., государственным регистратором на основании п.1 ст.19 Федерального закона №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) принято решение о приостановлении государственной регистрации. 11.02.2015г., по результатам правовой экспертизы государственным регистратором на основании абзаца 2 п.1 ст.20 Закона о регистрации принято решение, об отказе в регистрации, в связи с тем, что с заявлением на государственную регистрацию обратилось ненадлежащее лицо.
Как установлено в ходе судебного заседания и усматривается из материалов дела на государственную регистрацию было представлено: заявление о государственной регистрации перехода права собственности, регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером 75:22:660122:1235, в заявлении имеются подпись заявителя, в графе, где указан объект недвижимости и его кадастровый номер, в отношении которого он просит произвести регистрационные действия.
В ходе проведения правовой экспертизы государственным регистратором было установлено, что заявитель собственником указанного в заявлении земельного участка не является, собственником является иное лицо, т.е. с заявлением на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество обратилось ненадлежащее лицо.
Заявление и расписка оформлялись по просьбе заявителя специалистом Краевого государственного учреждения «МФЦ» по Забайкальскому краю с использованием компьютерной техники, после чего были представлены для проверки и подписания заявителю. Из расписки №84/7/25122014/1351 от 25.12.2015г., видно, что местом получения документов заявитель указывает Управление. В графе 6 Способ получения документов (в том числе уведомления о приостановлении государственной регистрации, сообщения об отказе в государственной регистрации, свидетельства о государственной регистрации права либо выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, оригиналов ранее представленных документов) указано "лично".
В п.3 ст. 19 Федерального закона №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», на которую ссылается заявитель указано, что в день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав государственный регистратор обязан подготовить в письменной форме уведомление о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения и выдать или направить его заявителю.
Так как заявителем указан способ получения "лично", Закон о регистрации не обязывает регистратора направлять уведомление дополнительно по почте.
Необходимо отметить, что в заявлении также указана дата окончания срока регистрации - 11.01.2015г., и из расписки видно, что сообщение об отказе от 11.02.2015г., №01/190/2014-652 получено лишь 17.03.2015г. Таким образом, почти два месяца заявитель не интересовался, произведена ли регистрация права собственности и не может утверждать о том, что ОАО «МРСК Сибири» было лишено возможности воспользоваться своим правом предоставить дополнительные документы.
На основании всего вышеизложенного суд считает, что Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю в ходе судебных заседаний доказана обоснованность и правомерность решения от 11.02.2015 №01/190/2014-652 об отказе в государственной регистрации перехода прав собственности на земельный участок с кадастровым номером 75:22:660122:2135; находящийся по адресу: Забайкальский край, Читинский район, мкр. Добротный, приобретенный ОАО «МРСК Сибири» по договору купли-продажи от 17.11.2014г., №01.7500.4289.14, и соответственно заявленные требования заявителя не подлежат удовлетворению.
(Решение Арбитражного суда Забайкальского края от 15 июля 2015 года)
2. Судом признан незаконным отказ Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю в государственной регистрации права на недвижимое имущество по заявлению общества с ограниченной ответственностью «ФРУТЕКС»
ООО «ФРУТЕКС» 13.01.2015 обратилось в Росреестр с заявлением о государственной регистрации договора аренды лесного участка. На регистрацию были представлены следующие документы:
Протокол общего собрания учредителей ООО «ФРУТЕКС» от 03.06.2012,
Договор аренды лесного участка от 01.12.2014 № 14-1264,
Решение от 26.12.2014 № 21-14/303,
Платежное поручение от 26.12.2014 № 9666 на 15000 руб.,
Платежное поручение от 13.01.2015 № 6 на 17000 руб.
Окончание регистрации было определено на 26.01.2015.
Росреестром 20.01.2015 государственная регистрация была приостановлена в связи с тем, что по сведениям Государственного кадастра недвижимости на земельный участок, указанный в заявлении, сведения о постановке объекта недвижимости на кадастровый учет отсутствуют, заявителю было предложено представить дополнительные документы.
28.01.2015 обществом был представлен в Росреестр план лесного участка.
26.02.2015 в письме № 001/027/2015-6 Росреестр сообщил об отказе в государственной регистрации права.
Обжалуемое решение об отказе в регистрации содержит утверждение, что указанный в заявлении о государственной регистрации договора аренды земельный участок, не учтен согласно данных Государственного кадастра недвижимости, сведения о постановке объекта на кадастровый учет отсутствуют.
В силу п.1.2. ст.20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не допускается осуществление государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, который не считается учтенным в соответствии с Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости", за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом.
Опрошенная судом Ильюшина Н.Н. - государственный регистратор, принявшая обжалуемое решение, пояснила, что поскольку в заявлении на регистрации площадь земельного участка была указана в размере 12,43 кв.м., тогда как согласно договора аренды земельного участка от 01.12.2014 № 14-126 был указан участок в размере 12,43 га, это было расценено ею как создание нового, неучтенного земельного участка, сведения о постановке на кадастровый учет которого отсутствуют, что и послужило основанием для принятия обжалуемого сообщения об отказе.
Вместе с тем, согласно представленной расписке о получении документов на государственную регистрацию, указанный выше договор аренды был представлен регистратору, что позволяло ему по мнению суда, установить истинный размер регистрируемого земельного участка (договора его аренды).
Кроме того, судом установлено, что в последующем ООО «Фрутекс» повторно обратилось с регистрацией приведенного выше договора аренды земельного участка (заявление от 06.03.2015), заявителем был представлен тот же пакет документов, что и при первом обращении, когда Росреестром было принято обжалуемое решение об отказе. Однако, в данном случае договор аренды был зарегистрирован, в ходе регистрации регистратором было указано, что предметом регистрации является лесной участок, входящий в состав лесного участка с кадастровым номером 75:22:0:251, который и следовало указать заявителю.
В силу ст.3 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, настоящий Федеральный закон, иные федеральные законы, издаваемые в соответствии с ними другие нормативные правовые акты Российской Федерации.
Таким образом, принимаемые Росреестром решения, в том числе и об отказе в государственной регистрации, должны быть законными и обоснованными, аргументироваться определенными обстоятельствами, в первую очередь содержанием представленных на государственную регистрацию документов. При изложенных обстоятельствах по делу, суд полагает, что примененный Росреестром формальный подход к исполнению возложенных на него функций, недопустим, Росреестр имел все установленные законом основания для государственной регистрации представленного договора аренды земельного участка заявителем, что и было подтверждено при повторном обращении на регистрацию.
Таким образом, заявленные требования подлежат удовлетворению.
Как правильно установил суд первой инстанции, 13.01.2015 общество обратилось с заявлением (т. 1, л. 69) в Управление о регистрации договора аренды земельного участка с приложением к заявлению соответствующих документов о чем указано в расписке от 13.01.2015 (т. 1, л. 86).
20.01.2015 года Управлением было принято решение о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (т. 1, л.48) в связи с отсутствием в государственном реестре (ГКН) сведений о постановке объекта недвижимости на кадастровый учет - земельного участка, площадью 12,43 кв. м., расположенного по адресу: Забайкальский край, Читинский район.
28.01.2015 года общество обратилось в Управление с уточненным заявлением (т. 1, л. 88) с приложением дополнительных документов и с уточнениями сведений о предмете сделки (т. 1, л. 80).
Между тем 26.02.2015 Управление приняло решение об отказе в государственной регистрации сделки с земельным участком, расположенным по адресу: Забайкальский край, Читинский район, кадастровый условный номер 75-75/001-027/2015-6 в связи с тем, что в государственном кадастре недвижимости (ГКН) отсутствуют сведения о постановке на кадастровый учет земельного участка, площадью 12,43 кв.м. (т. 1, л. 19).
Общество посчитав, что указанный отказ нарушает его права и законные интересы тем, что обществу пришлось повторно обращаться за регистрацией указанного договора аренды и уплачивать государственную пошлину в размере 22 000 руб. обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.
Как следует из представленных регистратору документов, общество обратилось за государственной регистрацией договора аренды земельного участка. Как следует из указанного договора аренды лесного участка от 01.12.2014 (т. 1, л. 24) предметом сделки выступает земельный участок лесного фонда площадью 12,43 га.
При этом, как следует из материалов дела, обществом при исполнении решения Управления о приостановлении государственной регистрации уточнялось, что площадь указанного земельного участка определена договором в гектарах, а указание в заявлении от 13.01.2015 на то, что площадь измеряется в квадратных метрах - ошибочно.
Суд апелляционной инстанции оценивая указные обстоятельства, исходя из того, что государственная регистрация осуществляется в отношении договора аренды, предметом которого выступает земельный участок лесного фонда площадью 12,43 га считает, что выводы государственного Росреестра о характере сделки по данным, содержащимся только в заявлении от 13.01.2015 без учета сведений, содержащихся в самом договоре аренды земельного участка лесного фонда и приложенных к нему документов, в том числе, представленных в ходе исполнения решения Управления о приостановлении регистрации договора аренды, являются необоснованными.
Как следует из материалов дела и не оспаривается Управлением, земельный участок лесного фонда площадью 12,43 га выступающий предметом сделки на момент обращения общества с заявлением о государственной регистрации договора аренды являлся учтенным в соответствии с Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости".
Суд апелляционной инстанции считает ошибочным вывод Управления о том, что поскольку земельный участок лесного фонда площадью 12,43 кв. м. не являлся предметом договора аренды, представленного обществом на государственную регистрацию, у Росреестра не было законных оснований утверждать, что поскольку земельный участок площадью 12,43 кв. м. не считается учтенным в соответствии с Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости", то у него не было законных оснований осуществлять регистрацию договора аренды.
На основании изложенного суд апелляционной инстанции считает правомерными выводы суда первой инстанции о том, что отказ Управления в государственной регистрации договора аренды является незаконным, не соответствующим Федеральному закону от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и нарушающим права и законные интересы заявителя, поскольку данное незаконное решение обусловило повторное обращение заявителя за регистрацией данного договора и повторное исполнение обязанности по уплате государственной пошлины.
(Решение Арбитражного суда от 20.07.2015г., Четвертый арбитражный апелляционный суд от 20.11.2015г. )
3. Судом признан незаконным отказ Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Стройлизинг».
ООО «Стройлизинг» 17.12.2014 заключило с ООО «Стройсервис» договор № 75- КЛ-14 купли-продажи имущества для целей лизинга и аренды. В соответствии с названным договором ООО «Стройлизинг» приобрело движимое и недвижимое имущество (здания, сооружения, оборудование, технику, транспорт, земельные участки и т.п.), часть из которого было приобретено для передачи в лизинг ООО «ЛИТОС», а часть для иного использования, включая передачу имущества в аренду без права выкупа.
В соответствии с указанным выше договором был приобретён земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - для промышленных целей, площадь: 3,59 Га, адрес (местоположение): Россия, Забайкальский край, Читинский район, с.Угдан, ул.Трактовая, 1, кадастровый (условный) номер: 75:22:160102:168.
Земельный участок был передан от продавца покупателю по акту приёма-передачи объектов имущества от 17.12.2014.
Расчёт по Договору № 75-КЛ-14 от 17.12.2014, включая названный выше земельный участок, был осуществлён согласно разделу 3 договора, что подтверждается платёжным поручением от № 357 от 24.12.2014.
ООО «Стройлизинг» и третьи лица (ООО Стройсервис» и ООО «ЛИТОС») 30.12.2014 обратились к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности от ООО «Стройсервис» к заявителю на земельный участок и выдачи свидетельства о государственной регистрации права собственности на земельный участок в порядке, установленном законом.
В соответствии с Уведомлением № 01/212/2014-850 от 16.01.2015 заинтересованное лицо в соответствии с п.1 ст. 19 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» приостановило государственную регистрацию, указав в качестве основания наличие двух факторов:
Отсутствие доказательств оплаты по договору купли-продажи;
Необходимость предоставления в регистрирующий орган договоров лизинга.
03.02.2015 в регистрирующий орган заявителем были представлены испрошенные документы: п/п от № 357 от 24.12.2014, дополнительное соглашение от 17.12.2014 к договору № 75-КЛ-14, подтверждающее, что рассматриваемый земельный участок, о регистрации которого обратился заявитель, приобретено последним не для целей лизинга, а для иного использования, и акт приёма-передачи объектов имущества, передаваемых в дальнейшем в аренду от 17.12.2014.
16.02.2015 Управлением было принято решение об отказе в государственной регистрации прав на Земельный участок - Сообщение об отказе № 01/212/2014-850 от 16.02.2015. Основанием для принятия решения послужило то, что по мнению Управления, на государственную регистрацию не представлен договор лизинга на приобретаемый объект недвижимости.
В данном случае, исходя из текста обжалуемого отказа, поскольку на регистрацию был представлен земельный участок, отказано в его регистрации было потому, что на государственную регистрацию не представлен договор лизинга на приобретаемый объект недвижимости, т.е., земельный участок.
Однако, как было изложено выше, исходя из условий договора № 75-КЛ-14 от 17.12.2014, дополнительного соглашения от 17.12.2014 к договору, акта приёма-передачи объектов имущества от 17.12.2014, данный земельный участок приобретался не для целей лизинга.В силу ст.130 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
В соответствии со ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации.
Предметом договора финансовой аренды (лизинга) могут быть любые непотребляемые вещи, кроме земельных участков и других природных объектов (ст.666 ГК РФ).
Таким образом, анализируя вышеприведенное, суд приходит к выводу об отсутствии установленных законом оснований для принятия Управлением обжалуемого решения по указанным в нем основаниям, заявленное требование подлежит удовлетворению.
Управление, не согласившись с выводами суда первой инстанции, заявило апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить и отказать заявителю в удовлетворении требований.
Договор в редакции дополнительного соглашения, нарушает ст. 666 Гражданского кодекса, ст. 3, 15, 19 Закона о лизинге, ст. 552, 555 Гражданского кодекса, ч. 4 ст. 35 Земельного кодекса, т.к. в силу 15 Закона о лизинге договор купли-продажи должен быть отдельным - для целей лизинга с обязательным включением в договор лизинга земельного участка, по принципу единства судьбы земельного участка и здания на нем расположенного. Значит, представленный на государственную регистрацию Договор в редакции Дополнительного соглашения является недействительным в части включения в него объектов, передаваемых в краткосрочную аренду. В части включения в Договор объектов недвижимости, являющихся предметом Договора Лизинга, он является действительным, в связи с чем, и осуществлена государственная регистрация права собственности на эти объекты.
Представитель заявителя в судебном заседании с доводами апелляционной жалобы не согласился и просил отказать в ее удовлетворении.
Представитель ООО «Стройсервис» в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, о чем свидетельствует уведомление № 67200288180882.
Представленным отзывом на апелляционную жалобу ООО «Стройсервис» просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Представитель ООО «ЛИТОС» в судебном заседании с доводами апелляционной жалобы не согласился и просил отказать в ее удовлетворении.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания размещена судом апелляционной инстанции на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет 25.07.2015.
Согласно пункту 2 статьи 200 АПК РФ неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела по существу.
О месте и времени судебного заседания стороны извещены надлежащим образом в порядке частей 1, 6 статьи 121, статей 122, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях на нее, изучив материалы дела, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права и заслушав доводы сторон, пришел к следующим выводам.
Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции правильно установил фактические обстоятельства дела и дал им надлежащую правовую квалификацию, в связи с чем, у суда нет оснований к удовлетворению апелляционной жалобы. Выводы суда первой инстанции являются верными и соответствуют обстоятельствам дела.
Согласно материалам дела 17.12.2014 между ООО «Стройсервис» (продавец), ООО «Стройлизинг» (покупатель) и ООО «Лотос» (лизингополучатель) заключен договор купли-продажи имущества для целей лизинга №75-КЛ-14 (т. 1, л. 60).
Пунктом 1.1 Договора предусмотрено, что продавец обязуется продать, а покупатель оплатить и принять имущество, указанное в Спецификации.
Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что имущество приобретается покупателем с целью дальнейшей его передачи в лизинг на основании устной заявки и договоров №75/1-Л-14 и 75/2-Л-14 от 17.12.2014.
17.12.2014 года указанные лица заключили Дополнительное соглашение к Договору №75-КЛ-14 (т. 1, л. 40).
Одним из условий данного соглашения было условие, что имущество, не вошедшее в вышеуказанные договора лизинга приобретаются Покупателем, для передачи его ООО «Лотос» в краткосрочную аренду (без права выкупа).
Стороны также согласовали и подписали к дополнительному соглашению акт приема-передачи объектов имущества передаваемых в дальнейшем в аренду (т.1, л.43) и акт приема-передачи объектов имущества передаваемых в дальнейшем в лизинг (т.1, л.45).
Одним из объектов передаваемых продавцом покупателю с целью дальнейшей передачи в аренду является земельный участок: категория земель: земли населенных пунктов - для промышленных целей. Площадь 3,59 га, адрес Россия, Забайкальский край, Читинский район, с. Угдан, ул. Трактовая, 1 кадастровый номер 75:22:160102:168.
30.12.2014 ООО «Стройлизинг», ООО «Стройсервис», ООО «ЛИТОС» обратились с заявлением в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю, в том числе за регистрацией перехода права собственности на земельный участок с кадастровыми номером 75:22:160102:168.
Служба сообщением от 16.02.2015 года (т.1 л.39) отказала в регистрации перехода права, указав, что данный земельный участок должен быть передан по договору лизинга вместе с объектами недвижимости, которые на нем находятся и передаются в лизинг ООО «ЛИТОС», а не в краткосрочную аренду.
В силу ст. 666 Гражданского кодекса, предметом договора финансовой аренды могут быть любые непотребляемые вещи, кроме земельных участков и других природных объектов.
Статьей 1 Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» установлено, что сферой применения настоящего Федерального закона является лизинг имущества, относящегося к непотребляемым вещам (кроме земельных участков и других природных объектов), передаваемым во временное владение и в пользование физическим и юридическим лицам.
Таким образом, законом установлено, что земельные участки не могут выступать самостоятельным объектом лизинга.
В силу указанного земельный участок площадью 3,59 га с кадастровым номером 75:22:160102:168 сам по себе не может быть передан по договору лизинга, в связи с чем, отказ в регистрации перехода права на данный земельный участок, лишь по тем основаниям, что не для регистрации не представлен договор передачи данного земельного участка в лизинг является незаконным.
Доводы Службы о том, что на указанном земельном участке находится три объекта недвижимости (строения) которые переданы в лизинг третьему лицу, о чем представлены договоры, в связи с чем, переход права на указанные объекты, как и договоры передачи их в лизинг зарегистрированы, не принимаются судом апелляционной инстанции интенции.
В связи с указанным, суд апелляционной инстанции считает, что заявитель по делу, при регистрации перехода права собственности на указанный земельный участок, не обязан был предоставлять в Службу для регистрации договор лизинга данного земельного участка.
(Решение Арбитражного суда от 13 мая 2015г., ПостановлениеЧетвертого арбитражного апелляционного суда от 10.09.2015.)
4. Судом признан законным отказ Управления в государственной регистрации Администрации городского округа «Город Чита».
Администрацией 25.11.2013, от имени которой выступал Комитет по развитию инфраструктуры (далее - Участник долевого строительства), и ОАО «Силикатный завод» (Застройщик) был заключен муниципальный контракт № 12-ОАЭФ/2013 на приобретение жилых помещений - квартир (далее - Контракт).
25.12.2013 многоквартирный малоэтажный жилой дом по адресу: Забайкальский край, г. Чита, Ингодинский административный район, ул. Казачья, дом 22, был введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № RU 92303000- 145, выданного Отделом разрешений на строительство и ввода в эксплуатацию управления архитектуры и градостроительства комитета по развитию инфраструктуры администрации городского округа «Город Чита».
Необходимость государственной регистрации таких договоров предусмотрена ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Данной нормой установлено, что застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства" либо подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации, договора безвозмездного пользования таким земельным участком.
Таким образом, наличие у застройщика зарегистрированных прав на земельный участок является основным и необходимым условием привлечения денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома и дальнейшего заключения и государственной регистрации договора долевого участия в строительстве и является обязательным в силу прямого указания в законе.
В соответствии со ст. п. 3 ст. 25.1 Закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" запись о договоре участия в долевом строительстве (о его изменении, о расторжении, об уступке прав требования по этому договору), государственная регистрация которого установлена федеральным законом, вносится в содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, единого государственного реестра прав. При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в указанный подраздел также вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды, права субаренды с указанием в Едином государственном реестре прав распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества.
Структура, состав и порядок ведения ЕГРП утверждена Приказом Минэкономразвития России от 23.12.2013 N 765 «Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним...» (далее - Правила).
Согласно п. 128 Правил запись о договоре участия в долевом строительстве вносится в подраздел III - 4 раздела Единого государственного реестра прав, открытого на принадлежащий застройщику на праве собственности или находящийся у него в аренде, субаренде либо безвозмездном пользовании земельный участок, на котором осуществляется строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества.
Порядок государственной регистрации ипотеки земельного участка (залога права аренды, субаренды земельного участка, на котором осуществляется строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества, возникшей на основании закона, осуществляется в подразделе III-2.
Таким образом, наличие в ЕГРП записи о земельном участке при государственной регистрации договора долевого участия, является необходимым условием для проведения государственной регистрации договора долевого участия.
Как было указано в уведомлении Росреестра о приостановлении, а затем и в уведомлении об отказе в регистрации, в ЕГРП информации о зарегистрированных правах на земельный участок с кадастровым номером 72:32:020313:84 не имеется.
После приостановления государственной регистрации права на основании уведомления о приостановлении регистрации от 11.03.2015 заявитель не обращался в Росреестр с заявлением о государственной регистрации договора безвозмездного пользования земельным участком. Заявитель так же не воспользовался своим правом на подачу заявления о приостановлении государственной регистрации.
При отсутствии сведений в ЕГРП о правах на земельный участок у Росреестра имелись установленные законом основания для отказа в государственной регистрации договора долевого участия.
Учитывая вышеприведенное, суд не находит оснований для удовлетворения заявленного требования.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, Администрация обжаловала его в апелляционном порядке. Заявитель апелляционной жалобы считает, что суд первой инстанции неправильно применил нормы материального и процессуального права, а также не полностью выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела.
Из материалов дела следует, 25.11.2013 между Администрацией, от имени которой выступал Комитет по развитию инфраструктуры (далее - Участник долевого строительства), и ОАО «Силикатный завод» (Застройщик) был заключен муниципальный контракт № 12-ОАЭФ/2013 на приобретение жилых помещений - квартир (далее - Контракт).
Согласно условиям Контракта Застройщик, имеющий на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок общей площадью 5 228.0 кв.м. по адресу: Забайкальский край, г. Чита, Ингодинский административный район, ул. Казачья, кадастровый номер 72:32:020313:84 (договор от 10.09.2013 № 10-13, заключен с Департаментом государственного имущества и земельных отношений), привлекает денежные средства Участника долевого строительства для строительства на этом земельном участке многоквартирного малоэтажного жилого дома. Строительство ведется на основании разрешения на строительство № RU 92303000-306 от 17.09.2013, Застройщик обязуется после получения разрешения на ввод объектов в эксплуатацию передать объекты долевого строительства в количестве 20 квартир общей площадью 1 105.7 кв.м. (далее - Объект) Участнику долевого строительства.
Цена Контракта составила 34 537 976 (тридцать четыре миллиона пятьсот тридцать семь тысяч девятьсот семьдесят шесть) рублей 91 коп. Участник долевого строительства оплатил в полном объеме Застройщику цену Контракта.
Пунктом 1.4. Контракта установлены правовые основания его заключения: Гражданский кодекс РФ, Федеральный закон от 21.07.2005 № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд», Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
25.12.2013 многоквартирный малоэтажный жилой дом по адресу: Забайкальский край, г. Чита, Ингодинский административный район, ул. Казачья, дом 22, был введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № RU 92303000-145, выданного Отделом разрешений на строительство и ввода в эксплуатацию управления архитектуры и градостроительства комитета по развитию инфраструктуры администрации городского округа «Город Чита».
25.12.2013 квартиры №№7, 10, 11.12.13. 14, 18, 19, 20, 21, 24, 32, 33, 34, 35, 36, 40, 41, 42, расположенные в указанном доме, были переданы Застройщиком Участнику долевого строительства на основании актов приема-передачи.
Контракт был представлен на государственную регистрацию 25.02.2015 Росреестр, решением регистратора от 13.04.2015 № 75/001/020/2015-210 в государственной регистрации Контракта было отказано, в связи с отсутствием записи о правах на земельный участок с кадастровым номером 72:32:020313:84, а также в связи с тем, что Контракт не подлежит регистрации после выдачи Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Не согласившись с данным решением, Администрация обжаловала его в арбитражный суд.
В статье 13 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закона о государственной регистрации) указано, что порядок проведения государственной регистрации прав включает в себя правовую экспертизу документов и проверку законности сделки; установление - отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.
В соответствии с пунктом 1 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства", договора безвозмездного срочного пользования таким земельным участком.
Ст. 26 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Судом первой инстанции правомерно указано, что наличие у застройщика зарегистрированных прав на земельный участок является основным и необходимым условием привлечения денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома и дальнейшего заключения и государственной регистрации договора долевого участия в строительстве и является обязательным в силу прямого указания в законе.
Пункт 3 статьи 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусматривает, что в содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, Единого государственного реестра прав вносится запись о договоре участия в долевом строительстве (о его изменении, о расторжении, об уступке прав требования по этому договору), государственная регистрация которого установлена федеральным законом. При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в указанный подраздел также вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды с указанием в графе "особые отметки" распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества.
В связи с указанным, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что наличие в ЕГРП записи о земельном участке при государственной регистрации договора долевого участия, является необходимым условием для проведения государственной регистрации договора долевого участия.
(Решение Арбитражного суда от 01 сентября 2015 года,Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от16 ноября 2015 года)
5. Судом признан законным отказ Управления по заявлению Министерства обороны Российской Федерации.
Министерство обороны Российской Федерации (далее заявитель, МО РФ) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю (Управление Росреестра) о признании незаконным сообщения от 01.06.2015 №75/001/085/2015-662 об отказе в государственной регистрации права собственности Российской Федерации на объект недвижимого имущества - аптека с административным блоком, расположенным по адресу: Забайкальский край, г. Чита, ул. Горького, 36 стр. 15, инвентарный номер 140/Д, общей площадью 3683,7 кв.м., об обязании осуществить государственную регистрацию права собственности Российской Федерации на объект недвижимого имущества.
Как установлено материалами дела, 17.04.2015 заявитель обратился в Управление Росреестра по Забайкальскому краю с заявлением о проведении государственной регистрации права собственности Российской Федерации на объект недвижимого имущества - аптека с административным блоком, расположенный по адресу: Забайкальский край, г. Чита, ул. Горького, 36 строение № 15, инвентарный номер 140/Д, общей площадью 3 683,7 кв.м. (далее - Здание аптеки), к заявлению представлены следующие документы: выписка из реестра федерального имущества от 15.09.2011 №884/1, распоряжение №816 от 20.07.2004 о государственном имуществе Читинской КЭЧ района, распоряжение №344 от 05.03.2010 о внесении изменений в приложение к распоряжению ТУ Минимущества по Читинской области №816 от 20.07.2004, акт ввода в эксплуатацию законченного строительством объекта.
Управлением Росреестра в соответствии с п.1 ст. 19 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» приостановило государственную регистрацию, указав на необходимость предоставления в срок до 29.05.2015 соответствующего правоустанавливающего документа на заявленный объект недвижимого имущества (п.1 ст.17, ст.25, п.5 ст.18 закона о регистрации, ст.ст.209, 214, 296, 299 ГК РФ.
На основании абз.10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ Управление Росреестра сообщением от 01.06.2015 №75/001/085/2015-662 отказало в регистрации перехода права, указав, что на государственную регистрацию не представлен документ, подверждающий право собственности Российской Федерации на указанный объект недвижимого имущества.
Заявитель посчитав, что указанным сообщением от 01.06.2015 №75/001/085/2015-662 об отказе в государственной регистрации права собственности нарушаются его права и законные интересы, обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.
В соответствии с частями 4 и 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии с пунктом 1 статьи 17 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:
акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;
акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;
свидетельства о праве на наследство;
вступившие в законную силу судебные акты;
акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;
иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Правовая экспертиза представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки), проводится органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на предмет установления отсутствия предусмотренных настоящим Федеральным законом оснований для отказа в государственной регистрации прав.
В соответствии с пунктом 2 статьи 17 Федерального закона N 122-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных названным Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 названного Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
Пунктом 1 статьи 18 Закона о государственной регистрации прав предусмотрено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Требования данного закона применяются к правоотношениям, возникшим после введения его в действие (пункт 6 статьи 33).
В государственной регистрации прав может быть отказано, в том числе, в случае, не представления документов, необходимых в соответствии с Законом о регистрации (абзац 10 пункта 1 статьи 20 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Из материалов дела следует, что оспариваемый заявителем отказ от 01.06.2015 №75/001/085/2015-662 мотивирован тем, на государственную регистрацию не представлен документ, подтверждающий право собственности Российской Федерации на указанный объект недвижимого имущества.
Заявитель в обоснование заявленных требований ссылается на документы представленные 17.04.2015 в Управление Россреестра, которые по его мнению достоверно подтверждают право собственности Российской Федерации на спорный объект, в том числе, на акт ввода в эксплуатацию.
Согласно п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Особенности государственной регистрации прав на вновь созданные объекты недвижимого имущества установлены ст. 25 Закона о регистрации, в пункте 1 которой указано, что право собственности на такой объект регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.
В соответствии с Постановлением Совета Министров СССР от 23.01.1981 № 105 "О приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов" приемка таких объектов в эксплуатацию осуществляется на основании государственного акта ввода объекта в эксплуатацию.
Порядок введения объекта в эксплуатацию в настоящее время определен в статье 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
В силу указанных выше правовых норм право собственности на вновь созданный объект недвижимости может возникнуть лишь с вводом его в эксплуатацию в установленном законом порядке.
Вместе с тем, доказательства принятия надлежащих мер к легализации постройки спорного объекта заявителем не представлено.
Акт ввода объекта в эксплуатацию спорного объекта в материалах дела отсутствует, акт ввода в эксплуатацию законченного строительством объекта, который был представлен в Управление Россреестра, и на который ссылается заявитель в обоснование своих доводов, о вводе аптеки с административным блоком, расположенной по адресу: Забайкальский край, г. Чита, ул. Горького, 36 стр. 15, инвентарный номер 140/Д, общей площадью 3683,7 кв.м.- в эксплуатацию не свидетельствует, из представленного акта не следует дата его составления, описание объекта (площадь, адрес), за исключением наименования и указания на этажность здания.
При данных обстоятельствах у государственного регистратора возникли обоснованные сомнения в наличии оснований для регистрации права собственности Российской Федерации на объект недвижимого имущества - аптека с административным блоком, расположенным по адресу: Забайкальский край, г. Чита, ул. Горького, 36 стр. 15, инвентарный номер 140/Д, общей площадью 3683,7 кв.м., которые не были устранены в ходе правовой экспертизы.
При установленных судом обстоятельствах, требования заявителя не подлежат удовлетворению.
(Решение Арбитражного суда Забайкальского края от 07 декабря 2015 года).
Дата публикации: 11.08.2014 08:56 (архив)
Федеральным законом от 21.07.2014 № 241-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» установлен порядок досудебного обжалования решений регистрирующих органов, а также обязательность досудебного обжалования решений об отказе в государственной регистрации (официально опубликовано 22.07.2014г на официальном интернет-портале правовой информации http://www.pravo.gov.ru, вступление в силу по истечении 30 дней после дня официального опубликования).
Порядок обжалования решений определен главой VIII.1 Федерального закона от 08.08.2001 №129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» (далее – Закон №129-ФЗ).
Заинтересованное лицо имеет право обжаловать решение регистрирующего органа о государственной регистрации или об отказе в государственной регистрации, если, по мнению этого лица, такое решение нарушает его права.
Лицо, подавшее жалобу, до принятия решения по жалобе может отозвать ее путем направления заявления в письменной форме в регистрирующий орган, рассматривающий соответствующую жалобу.
Куда направлять жалобу?
Решение территориального регистрирующего органа о государственной регистрации может быть обжаловано в вышестоящий регистрирующий орган Управление ФНС России по Республике Саха (Якутия), а также в Федеральную налоговую службу, путем подачи жалобы в установленном порядке и (или) обжаловано в судебном порядке.
Решение территориального регистрирующего органа об отказе в государственной регистрации может быть обжаловано в вышестоящий регистрирующий орган путем подачи жалобы в установленном порядке. Решение территориального регистрирующего органа об отказе в государственной регистрации может быть обжаловано в суд и (или) в Федеральную налоговую службу, только после его обжалования в вышестоящий регистрирующий орган.
В случае, если решение по жалобе на решение об отказе в государственной регистрации не принято вышестоящим регистрирующим органом в сроки, установленные пунктом 4 статьи 256 Закона №129-ФЗ, решение об отказе в государственной регистрации может быть обжаловано в Федеральную налоговую службу и (или) в суд.
Решение, принятое вышестоящим регистрирующим органом по результатам рассмотрения жалобы на решение о государственной регистрации или об отказе в государственной регистрации, может быть обжаловано в Федеральную налоговую службу, и (или) в суд.
Решение, принятое Федеральной налоговой службой, обжалуется в судебном порядке.
Адрес УФНС России по Республике Саха (Якутия):
677018, Республика Саха (Якутия), г.Якутск, ул.В.Губина, дом 2
Адрес ФНС России:
127381, г.Москва, у.Неглинная, 23
Сроки обжалования в судебном порядке
В случае обжалования в судебном порядке решения регистрирующего органа, оставленного без изменения вышестоящим регистрирующим органом или Федеральной налоговой службой, срок для обращения в суд исчисляется с момента, когда лицо, подавшее жалобу, получило уведомление о принятом решении либо решение регистрирующего органа, уполномоченного рассматривать жалобу.
В случае, если лицом, подавшим жалобу, не представлялись дополнительные документы в соответствии с пунктом 1 статьи 256 Закона №129-ФЗ и им не было получено уведомление о принятом решении либо предусмотренное настоящей главой решение регистрирующего органа, уполномоченного рассматривать жалобу, срок для обращения в суд исчисляется со дня истечения двадцати пяти рабочих дней с момента подачи жалобы.
В случае, если лицом, подавшим жалобу, в течение двадцати пяти рабочих дней с момента получения предусмотренного абзацем третьим пункта 4 статьи 256 Закона №129-ФЗ решения регистрирующего органа, уполномоченного рассматривать жалобу, не получено решение, предусмотренное абзацем четвертым пункта 4 статьи 256 Закона №129-ФЗ, указанное лицо имеет право на обжалование соответствующего решения регистрирующего органа в судебном порядке.
Порядок и сроки подачи жалобы
Жалоба подается через регистрирующий орган, решение которого обжалуется, либо непосредственно в регистрирующий орган, уполномоченный рассматривать жалобу. Подача жалобы через регистрирующий орган, решение которого обжалуется, считается подачей жалобы в вышестоящий регистрирующий орган или в Федеральную налоговую службу. Жалоба перенаправляется в вышестоящий регистрирующий орган или в Федеральную налоговую службу, в течение трех дней со дня получения жалобы.
Жалоба может быть подана в течение трех месяцев со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своих прав, если иное не предусмотрено Законом №129-ФЗ.
В случае подачи жалобы на решение об отказе в государственной регистрации, если заинтересованное лицо является заявителем при государственной регистрации, жалоба может быть подана в течение трех месяцев с момента получения решения регистрирующего органа об отказе в государственной регистрации. Если заинтересованное лицо уклоняется от получения решения, срок на подачу жалобы начинает течь со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своих прав.
Жалоба на решение вышестоящего регистрирующего органа может быть подана в Федеральную налоговую службу в течение трех месяцев со дня принятия вышестоящим регистрирующим органом решения по жалобе на решение территориального регистрирующего органа.
В случае пропуска по уважительной причине срока подачи жалобы этот срок по ходатайству лица, подающего жалобу, восстанавливается вышестоящим регистрирующим органом или Федеральной налоговой службой.
Жалоба подается в письменной форме и может быть направлена почтовым отправлением, представлена непосредственно или направлена в форме электронного документа, подписанного электронной подписью, с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети "Интернет". Жалоба подписывается лицом, ее подавшим, или его представителем. В жалобе указываются:
а) фамилия, имя и (при наличии) отчество, место жительства физического лица, подающего жалобу, или наименование и адрес (место нахождения) юридического лица, подающего жалобу;
б) сведения об обжалуемом решении регистрирующего органа;
в) наименование регистрирующего органа, решение которого обжалуется;
г) основания, по которым лицо, подающее жалобу, считает, что его права нарушены;
д) требования лица, подающего жалобу.
В жалобе могут быть указаны номера телефонов, факсов, адреса электронной почты и иные необходимые для своевременного рассмотрения жалобы сведения.
В случае подачи жалобы уполномоченным представителем лица, подающего жалобу, к жалобе прилагаются документы, подтверждающие полномочия этого представителя.
К жалобе могут быть приложены документы, подтверждающие доводы лица, подающего жалобу.
Оставление жалобы без рассмотрения
Вышестоящий регистрирующий орган или Федеральная налоговая служба оставляет жалобу без рассмотрения, если установит, что:
а) жалоба не подписана лицом, подавшим жалобу, или его представителем либо не представлены документы, оформленные в установленном порядке и подтверждающие полномочия представителя на ее подписание;
б) жалоба подана после истечения срока подачи жалобы, установленного настоящим Федеральным законом, и не содержит ходатайство о его восстановлении или в восстановлении пропущенного срока на подачу жалобы отказано;
в) до принятия решения по жалобе от лица, ее подавшего, поступило заявление об отзыве жалобы;
г) ранее подана жалоба по тому же предмету и по тем же основаниям оспаривания;
д) имеется вступившее в законную силу решение суда или арбитражного суда по тому же предмету и по тем же основаниям оспаривания.
Решение об оставлении жалобы без рассмотрения принимается в течение пяти рабочих дней со дня получения жалобы или заявления об отзыве жалобы, а в случае, предусмотренном подпунктом "д", в течение пятнадцати рабочих дней со дня ее получения.
О принятом решении в течение трех дней со дня его принятия сообщается в письменной форме лицу, подавшему жалобу.
Оставление жалобы без рассмотрения не препятствует повторному обращению лица с жалобой, за исключением случаев оставления жалобы без рассмотрения по основаниям, предусмотренным подпунктами "б" - "д".
Рассмотрение жалобы
В ходе рассмотрения жалобы лицо, подавшее эту жалобу, до принятия по ней решения вправе представить дополнительные документы, подтверждающие его доводы. Вышестоящий регистрирующий орган или Федеральная налоговая служба без участия лица, подавшего жалобу, рассматривает жалобу, документы, подтверждающие доводы лица, подавшего жалобу, дополнительные документы, представленные в ходе рассмотрения жалобы, материалы, представленные регистрирующим органом.
По результатам рассмотрения жалобы принимается одно из следующих решений:
а) об отмене решения регистрирующего органа;
б) об оставлении жалобы без удовлетворения.
Решение по жалобе принимается в течение пятнадцати рабочих дней со дня ее получения в порядке, установленном Законом №129-ФЗ.
Указанный срок может быть продлен руководителем (заместителем руководителя) вышестоящего регистрирующего органа или Федеральной налоговой службы для получения от нижестоящего регистрирующего органа документов (информации), необходимых для рассмотрения жалобы, или при представлении лицом, подавшим жалобу, дополнительных документов, но не более чем на десять рабочих дней. Решение о продлении срока рассмотрения жалобы вручается или направляется лицу, подавшему жалобу, в течение трех рабочих дней со дня принятия этого решения.
Решение по результатам рассмотрения жалобы вручается или направляется лицу, подавшему жалобу, а также направляется в регистрирующий орган не позднее следующего дня со дня принятия этого решения.
В случае отмены решения регистрирующего органа об отказе в государственной регистрации регистрирующий орган обязан вынести решение по документам, представленным для государственной регистрации, в срок не более чем пять рабочих дней со дня получения решения.
В случае, если принятие решения о государственной регистрации на момент вынесения решения по результатам рассмотрения жалобы противоречит записям, внесенным в единый государственный реестр юридических лиц или единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей после даты принятия решения об отказе в государственной регистрации, но до даты принятия решения по результатам рассмотрения жалобы, выносится решение об отказе в государственной регистрации.
В случае отмены решения регистрирующего органа о государственной регистрации регистрирующий орган обязан внести соответствующую запись в срок не более чем пять рабочих дней со дня получения решения вышестоящего регистрирующего органа или Федеральной налоговой службы.
Обращаем внимание, что жалобы на решения, действия (бездействие) регистрирующих органов, относящиеся к случаям, предусмотренным статьей 11.1 Федерального закона от 27.07.2010 № 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг», подаются и рассматриваются в соответствии с положениями указанного Федерального закона, Правил подачи и рассмотрения жалоб на решения и действия (бездействие) федеральных органов исполнительной власти и их должностных лиц, федеральных государственных служащих, должностных лиц государственных внебюджетных фондов Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.08.2012 № 840, и Административного регламента предоставления Федеральной налоговой службой государственной услуги по государственной регистрации юридических лиц, физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей и крестьянских (фермерских) хозяйств, утвержденного приказом Министерства финансов Российской Федерации от 22.06.2012 № 87н.
В соответствии со статьей 11.1 Федерального закона от 27.07.2010 № 210-ФЗ заявитель может обратиться с жалобой в регистрирующий орган в следующих случаях:
1) нарушение срока регистрации запроса заявителя о предоставлении государственной услуги;
2) нарушение срока предоставления государственной услуги;
3) требование у заявителя документов, не предусмотренных нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами для предоставления государственной услуги;
4) отказ в приеме документов у заявителя;
5) отказ в предоставлении государственной услуги, если основания отказа не предусмотрены законодательством;
6) затребование с заявителя при предоставлении государственной услуги платы, не предусмотренной законодательством;
7) отказ органа, предоставляющего государственную услугу, должностного лица органа, предоставляющего государственную услугу, в исправлении допущенных опечаток и ошибок в выданных в результате предоставления государственной документах либо нарушение установленного срока таких исправлений.
Иные обращения, связанные с исполнением налоговыми органами функции по государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей рассматриваются в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 02.05.2006 № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации».
Для юридического закрепления права собственности на недвижимое имущество необходимо провести регистрационную процедуру в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии. Порядок прохождения кадастрового учета и госрегистрации регламентирует Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации).
Результатом обращения в службу Росреестра является получение выписки из реестра ЕГРН, либо отказ в совершении регистрационных действий. Уведомление о принятом решении составляется в установленной форме, подписывается государственным регистратором и направляется заявителям не позднее, чем через 5 дней после завершения срока на проверку документов. Если служба Росреестра отказала в регистрации права собственности, отказ должен содержать обоснованные мотивы и причины такого решения.
Основания отказа в государственной регистрации прав
Полный перечень оснований для приостановления и последующего отказа в госрегистрации указан в статьях 26-27 Закона о регистрации, в их состав входит 55 различных причин. Законом установлено следующее правило изначально допускается только приостановка регистрационных действий, а решение об отказе в регистрации выносится в случае, если причины приостановки не устранены в установленный срок.
Среди наиболее распространенных и актуальных причин приостановления и последующего отказа в регистрации можно выделить следующие основания:
- подача заявления ненадлежащим лицом;
- документы и заявление не соответствуют требованиям закона;
- право на объект недвижимого имущества не подлежит регистрации;
- наличие противоречий между ранее зарегистрированными и заявленными правами;
- представление неполного комплекта документов;
- отсутствие у заявителя прав и полномочий на осуществление юридически значимых действий с объектом недвижимости;
- акт органа местного самоуправления или государственного органа о предоставлении права на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания;
- при отсутствии сведений о координатах характерных точек границ земельного участка, либо в случае наложения границ смежных участков.
Обратите внимание! Отказ в регистрации земельного участка не может быть вызван наличием спора о границах между владельцами смежных наделов.
Если уполномоченными органами Росреестра был вынесено решение об отказе в регистрации прав собственности на недвижимость, то государственная пошлина не возвращается. В случае отказа в регистрации сделки о данном факте извещаются все стороны.
Обжалование отказа в государственной регистрации права собственности
При вынесении службой Росреестра решения об отказе у заявителей есть два варианта возможных действий:
- устранение допущенных нарушений и повторная подача пакета документов;
- обжалование отказа Росреестра в судебном порядке.
Порядок подачи жалобы на приостановление регистрационных действий в настоящее время существенно изменен в связи с принятием Федерального закона № 218-ФЗ. Прямое обращение в суд в этих случаях теперь не допускается, заявителям потребуется соблюсти процедуру обжалования через апелляционную комиссию.
Порядок обжалования
Право на подачу жалобы на отказ Росреестра в совершении регистрационных действий предусмотрено в ч. 12 ст. 29 Закона о регистрации. Для этого необходимо подать заявление в судебные органы:
- для физических лиц в суды общей юрисдикции;
- для предпринимателей и организаций в арбитражный суд.
С 2015 года для оспаривания действий должностных лиц государственных органов применяется Кодекс административного судопроизводства РФ (КАС РФ). Его нормы нужно учитывать гражданам при оформлении заявления в суд.
Основания для судебного оспаривания будут соответствовать одной из 55 причин для приостановления регистрационных действий, так как отказ может выноситься по аналогичным причинам. В одном решении могут устанавливаться сразу несколько оснований для отказа, каждый из которых предстоит рассматривать суду. При рассмотрении жалобы должностные лица Росреестра обязаны доказать наличие законных оснований для вынесенного отказа в своих действиях, а также соответствие вынесенного решения нормам Федерального закона № 218-ФЗ.
- признать незаконным решение об отказе в госрегистрации;
- обязать службу Росреестра провести регистрацию в соответствие с требованиями закона.
Если отказ в оформлении права собственности признается неправомерным, решение суда подлежит безусловному применению должностными лицами службы Росреестра. В этом случае процедура регистрационных действий будет осуществляться по общим правилам, предусмотренным Законом о регистрации.
Сроки обжалования
Срок подачи жалобы для субъектов предпринимательской деятельности регламентирован гл. 24 Арбитражного процессуального кодекса не позднее трех месяцев со дня вынесения решения. Нужно учитывать, что при обжаловании предпринимателям и организациям предстоит доказывать не только незаконность отказа в регистрации, но и нарушение определенных прав.
При подаче жалобы гражданами будет действовать аналогичный трехмесячный срок для оспаривания, это предусмотрено ст. 219 Кодекса административного судопроизводства РФ. В случае, если основанием для проведения регистрации будет являться судебное решение, должностными лицами Росреестра не будет проводиться правовая экспертиза документов.
Судебная практика
Поскольку Закон о регистрации вступил в силу только в январе 2017 года, высшие судебные органы страны еще не сформировали обзор правоприменительной практики по делам, связанным с отказами в регистрации прав на недвижимость. Исходя из анализа судебных дел по жалобам, которые были поданы по ранее действовавшему Федеральному закону № 122-ФЗ, наиболее распространенными основаниями для оспаривания являются:
- неправомерное требование о предоставлении документов, которые не предусмотрены законом;
- выявление на стадии регистрации ошибок в сведениях ЕГРН, не препятствующих проведению процедуры;
- указание в решении об отказе оснований, не предусмотренных в законе.
Для положительного рассмотрения жалобы на отказ в государственной регистрации рекомендуем воспользоваться услугами наших опытных юристов. Мы поможет составить заявление в суд в соответствии с требованиями нормативных актов, а также окажем сопровождение на всех этапах обжалования. Позвоните по указанным телефонам или заполните форму обратной связи на сайте.
Заявление об отказе государственной регистрации права собственности
Для оспаривания решений должностных лиц Росреестра об отказе в регистрационных действиях необходимо оформить заявление в суд на основании п.5 ст. 2 Закона о регистрации. Содержание заявления должно соответствовать требованиям Кодекса административного судопроизводства или Арбитражного процессуального кодекса РФ (в зависимости от статуса заявителя).
Текст заявления должен содержать следующие элементы:
- наименование судебного органа;
- данные заявителя и его контактная информация;
- сведения о должностном лице, чьи действия подлежат обжалованию;
- информация об обращении в органы Росреестра для проведения регистрационных действий дата, основания для регистрации, перечень представленных документов;
- обстоятельства получения отказа в регистрации права на недвижимость дата и номер решения об отказе; сведения о государственном регистраторе; основания для отказа;
- доводы, по которым заявитель считает отказ незаконным;
- требование об отмене незаконного решения и о проведении регистрации права.
Заявление подается в суд по месту нахождения ответчика, которое, как правило, будет совпадать с местом расположения имущества, на которое регистрировались права.
ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует - напишите в форме ниже.
Процедура приобретения или первоначального оформления любого имущества всегда завершается государственной регистрацией. Если вы регистрируете коммерческий объект, недвижимость, желанную квартиру или приусадебный земельный участок, государственные органы всегда могут отказать в в регистрации. Но далеко не каждый знает, что существует возможность обжаловать данное решение. Прочитав текущую статью вы ознакомитесь со всеми нюансами.
Могут ли отказать в регистрации права собственности — причины
Уклонение от законодательных норм при сборе документации приведёт лишь к проблемам при оформлении имущества. Перечень причин отказа в обретении права собственности на земельный участок, недвижимость, квартиру и другое имущество описывает Федеральный закон , а именно:
- Лицо не имеет права на данную недвижимость;
- Не представлены необходимые документы;
- Документы не подписаны лицом владеющим землей.
Обжалование отказа в государственной регистрации
Если вам отказали в оформлении имущества, можно сразу подать в суд исковое заявление, обжаловав решение государственного органа.
Предварительно можно обратиться к руководителю регистрационной службы с жалобой на действия его подчинённых. В таком случае жалоба оформляется подобно исковому заявлению.
Если заявитель является юридическим лицом, тогда он подаёт исковое заявление и проводит процедуры обжалования в соответствии , а если физическим лицом — согласно ГПК.
Если суд признаёт правоту истца и подтверждает, что он является собственником, регистрационный орган обязан завершить регистрационный процесс в пользу заявителя и зарегистрировать имущество. Если иск был отклонён, оформить переход имущества собственнику государственный орган не сможет.
Судебное решение выполняется либо согласно установленных в нём сроков, либо незамедлительно, если временные рамки его реализации не установлены.
Заявление об обжаловании отказа в регистрации права собственности
Заявление в местный арбитражный суд на регистрирующий орган должно включать пять основных частей:
- «Шапка» заявления. В которой необходимо указать наименование суда, а также данные заявителя и лица Росреестра, к которому предъявляются претензии;
- Обоснование, а котором необходимо указать причины несогласия с решением Росреестра;
- Описательная часть. Содержит подробности ущемления прав собственника и отказа в оформлении недвижимости или земельного участка;
- Аргументированные требования собственника;
- Заключительная часть. Она содержит перечень прилагаемой документации для оформления недвижимости или земельного участка.
Срок обжалования отказа в государственной регистрации права собственности
Основания для отказа в регистрации права собственности
Росреестр вправе отказать в регистрации собственности на любую недвижимость по следующим причинам:
- Формат поданных электронных документов не соответствует установленным нормам;
- Подача бумажной документации с исправлениями, подчистками, которые заполнены карандашом, с неоднозначным содержанием;
- Отсутствует квитанция об уплате пошлины, либо оплата в течение 5 дней не дошла до адресата;
- На имущество наложен арест или имеется запрет на отчуждение;
- Заявление с прошением об оформлении земельного участка, недвижимости, квартиры и другого имущества не подписано;
- У заявителя отсутствуют основания подавать документацию на регистрацию;
- Поданные бумаги недействительны, не подтверждают права заявителя как собственника имущества;
- Представлен неполный пакет документации.
Важно: наличие судебной тяжбы о границах участка земли, не является причиной возврата документации заявителю.
Причины отказа в регистрации права собственности на квартиру
Дополнительными причинами отказа оформить собственность на квартиру могут быть:
- Судебный спор по принадлежности квартиры разным собственникам;
- В ЕГРН имеется отметка о невозможности изменения имущественных прав на строение или участок;
- Если договор приобретения объекта строительства нотариально не настоящий, не удостоверен, или поданные документы не включают все необходимые данные;
- Отсутствует законное согласие всех собственников и заинтересованных лиц на совершение сделки.
Отказ от регистрации права собственности на недвижимость
В Федеральном законе указано, что лицо подавшее заявление на оформление собственности вправе отозвать его, либо ходатайствовать о временном приостановлении процедуры на срок не более полугода.
Чтобы отказаться от оформления документов на имущество необходимо подать соответствующее заявление. В свою очередь, государственный орган должен уведомить заявителей о приостановлении осуществления регистрации прав на вашу недвижимость, квартиру, земельный участок либо иное имущество с указанием точной даты данного события.
Обзор судебной практики по вопросам
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Государственная регистрация - это юридический акт признания и подтверждения государством наличия у субъектов гражданского оборота прав на недвижимое имущество, акт подтверждения юридической силы правоустанавливающих документов, в связи с чем государственная регистрация прав иных лиц на недвижимое имущество, не принадлежащее заявителю, не может затрагивать его права, свободы и законные интересы.
1. Б. обратилась в суд с жалобой о признании незаконными действий Управления Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике (далее также - Управление, регистрационная служба) по выдаче свидетельства о государственной регистрации права собственности Ч. на дом, расположенный по ул. Васильковой г. Чебоксары, и признании недействительным этого свидетельства.
Судом было вынесено определение о возврате жалобы Б., которое заявителем было обжаловано по мотивам незаконности и необоснованности. Суд кассационной инстанции в удовлетворении частной жалобы Б. отказал по следующим основаниям.
Возвращая заявление Б., суд I инстанции исходил из того, что заявитель, обжалуя действия Управления, фактически оспаривает право собственности иного лица на недвижимое имущество, следовательно, имеет место спор о праве.
Кроме того, суд кассационной инстанции отметил, что, государственная регистрация прав иных лиц на недвижимое имущество, не принадлежащее заявителю, не затрагивает права, свободы и законные интересы заявителя, в связи с чем оспаривание акта регистрирующего органа в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 134 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) не допускается.
Согласно ст. 255 ГПК РФ к решениям, действиям (бездействию) органов государственной власти, должностных лиц, государственных или муниципальных служащих, оспариваемым в порядке гражданского судопроизводства, относятся коллегиальные и единоличные решения и действия (бездействие), в результате которых нарушены права и свободы гражданина, либо созданы препятствия к осуществлению гражданином его прав и свобод, либо на гражданина незаконно возложена какая-либо обязанность или он незаконно привлечен к ответственности.
Обжалуемые Б. действия Управления к числу вышеперечисленных не относятся.
(дело N 33-613/06)
Гражданское законодательство не предусматривает такой способ защиты гражданских прав, как оспаривание записи о государственной регистрации. Отмена государственной регистрации не лишает правообладателя самого права на недвижимое имущество, в связи с чем в судебном порядке должно быть оспорено право собственности, основания его приобретения.
2. С.А. и С.Г. обратились в суд с иском к Управлению о признании недействительной записи о государственной регистрации права собственности на земельный участок, расположенный в д. Синьял-Шатьма Красноармейского района Чувашской Республики, установлении факта принадлежности земельного участка на праве собственности С.А.
Иск мотивирован тем, что истцам принадлежат доли в праве общей собственности на жилой дом, расположенный на вышеуказанном земельном участке. С-ва подарила Е. принадлежавшую ей долю в праве общей собственности на жилой дом и принадлежавший на праве собственности земельный участок.
Истцы, не оспаривая договор дарения, просили признать недействительной запись о регистрации права собственности Е. на земельный участок и установить право истцов на часть земельного участка.
Определением суда исковое заявление было возвращено истцам в связи с тем, что в предоставленный судом срок не были устранены недостатки, препятствующие принятию искового заявления к производству. С.Г., действующим от своего имени и в интересах С.А., определение о возврате искового заявления было обжаловано.
Суд кассационной инстанции в удовлетворении частной жалобы отказал по следующим основаниям.
Оставляя исковое заявление без движения, суд указал, что предмет иска не конкретизирован, поскольку истцами оспаривается запись о государственной регистрации права собственности Е. на земельный участок и в то же время не оспаривается договор, на основании которого произведена регистрация. В установленный судьей срок предмет иска не конкретизирован, истцы указали на то, что не желают отменять договор дарения.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество является лишь юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода и прекращения прав на недвижимое имущество. Оспаривание самой по себе записи о государственной регистрации сделки не является способом защиты гражданских прав, предусмотренным статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.
(дело N 33-2451/06, дело N 33-1491/07)
3. Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации (далее - Сбербанк) обратился в суд с иском к Управлению, МУП "Ядринское БТИ", К-вым о признании недействительными технического паспорта, записи о государственной регистрации права совместной собственности К-вых и свидетельства о государственной регистрации права на завершенный строительством жилой дом, расположенный по ул. Мордвинова г. Ядрин.
В обоснование требований истец указал, что решением Ядринского районного суда Чувашской Республики в качестве обеспечительных мер был наложен запрет на совершение К-ми действий по отчуждению недостроенного жилого дома по ул. Мордвинова г. Ядрин.
В декабре 2006 года было зарегистрировано право совместной собственности К-вых на жилой дом по вышеуказанному адресу. По мнению истца, государственная регистрация права собственности К-вых не могла быть совершена в связи с зарегистрированными в Едином государственном реестре прав арестом и запретами, наложенными постановлениями судебного пристава-исполнителя.
Решением суда I инстанции в удовлетворении иска отказано. Определением кассационной инстанции решение оставлено без изменения по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации возведение нового объекта является одним из оснований приобретения права собственности на него, которое подлежит государственной регистрации.
Согласно статье 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода и прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зерегистрированного права.
Таким образом, суд приходит к выводу, что признание государственной регистрации недействительной не может выступать самостоятельным требованием предмета иска.
На основании постановлений судебного пристава-исполнителя были наложены запрет на отчуждение и совершение иных действий в отношении завершенного строительством жилого дома, и арест на незавершенный строительством жилой дом по ул. Мордвинова г. Ядрин.
Доказательств поступления в регистрирующий орган постановления судебного пристава-исполнителя о наложении запрета на осуществление регистрационных действий в отношении завершенного строительством жилого дома и государственной регистрации ограничения (обременения) прав на указанный объект недвижимости на основании указанного постановления суду представлено не было.
Что касается доводов истца о необходимости в рассматриваемом случае приостановления регистрации, то в соответствии с пунктом 4 статьи 19 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" принятие решения о приостановлении государственной регистрации прав предусмотрено в случае, если решение (определение, постановление) о наложении ареста на объект недвижимого имущества или запрета совершать определенные действия с объектом недвижимого имущества поступит в регистрирующий орган в течение срока государственной регистрации сделки и (или) перехода права.
В данном случае со стороны К-вых имела место государственная регистрация прав на вновь созданный объект недвижимости.
(дело N 33-754/07)
Приостановление государственной регистрации возможно до внесения в Единый государственный реестр прав записи о государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества либо до момента принятия решения об отказе в государственной регистрации.
4. В октябре 2006 года И. от имени С. обратился в Управление Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике с заявлениями о государственной регистрации права собственности С. на земельные участки.
В ходе правовой экспертизы было выявлено, что представленный заявителем в качестве основания государственной регистрации документ в соответствии с действующим законодательством не подтверждает возникновение права собственности на земельный участок. 15 ноября 2006 года государственная регистрация была приостановлена на один месяц, заявителю было предложено представить дополнительные доказательства, подтверждающие факт предоставления земельных участков. Однако, к установленному сроку дополнительные документы представлены не были.
14 декабря 2006 года в государственной регистрации права собственности С. на земельные участки было отказано.
15 декабря 2006 года И. от имени С. обратился в Управление с заявлением о продлении срока приостановления государственной регистрации права собственности С. на земельные участки сроком на три месяца. Решениями государственного регистратора от 19.12.2006 в приостановлении государственной регистрации заявителю было отказано.
Данные решения были обжалованы в суд.
Суд в удовлетворении заявления отказал. Определением кассационной инстанций решение суда I инстанции оставлено без изменения по следующим основаниям.
Согласно статье 19 Федерального закона "О государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений.
В соответствии с пунктом 3 указанной статьи Федерального закона государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на три месяца на основании заявления в письменной форме правообладателя, то есть приостановление государственной регистрации права в данном случае является правом, а не обязанностью государственного регистратора. Таким образом, при наличии оснований для отказа в регистрации заявленных прав государственный регистратор может вынести решение об отказе в государственной регистрации, минуя процедуру приостановления.
Кроме того, из содержания указанной статьи следует, что приостановление государственной регистрации возможно до внесения в Единый государственный реестр прав записей о государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества либо до момента принятия решения об отказе в государственной регистрации. Решение об отказе в государственной регистрации права является окончательным, не может быть отменено иначе как в судебном порядке.
Заявление И. о продлении срока приостановления государственной регистрации поступило в Управление после принятия решения об отказе в государственной регистрации права. Следовательно, решение от 19 декабря 2006 года об отказе в приостановлении государственной регистрации права собственности С. на земельные участки приняты Управлением законно и обоснованно.
(дело N 33-1040/07)
Приостановление государственной регистрации при возникновении сомнений в наличии оснований для государственной регистрации является правом регистратора и не подлежит обжалованию в судебном порядке.
5. С. обратился в суд с заявлением об отмене решения о приостановлении государственной регистрации, об обязании произвести регистрацию перехода права на жилое помещение.
Указанные требования мотивированы тем, что С. представил в Управление заявление о государственной регистрации перехода права собственности на комнату, к заявлению были приложены договор передачи, договор социального найма и другие документы. Однако государственная регистрация права собственности заявителя на комнату была приостановлена. Основанием для приостановления государственной регистрации послужило отсутствие в числе представленных документов решения уполномоченного органа о предоставлении жилого помещения по договору социального найма и ордера.
Решением Шумерлинского районного суда в удовлетворении заявления было отказано. Определением кассационной инстанции данное решение суда оставлено без изменения в связи со следующим.
В соответствии с пунктом 1 статьи 13 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан осуществить проверку юридической силы представленных на регистрацию документов. При этом проведение правовой экспертизы документов и проверки законности сделки прямо указывается в законе как необходимое условие государственной регистрации.
Правомерность занятия гражданином жилого помещения и проживания в нем подтверждается решением органа местного самоуправления о предоставлении жилых помещений либо ордером на жилое помещение, если жилое помещение было предоставлено до 1 марта 2005 года (ч. 3 ст. 57 Жилищного кодекса РФ). В соответствии со статьей 2 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" граждане, занимающие жилые помещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда по договору найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность.
Права граждан на приватизацию, в том числе не только постоянно проживающих в спорном жилом помещении, но и временно отсутствующих, но не утративших права на данное жилое помещение, подтверждаются решением органа местного самоуправления о предоставлении жилых помещений либо ордером.
Как следует из обжалуемого решения о приостановлении государственной регистрации, именно проверка прав лиц на жилое помещение послужила основанием приостановления регистрации перехода права собственности.
Согласно пункту 1 статьи 19 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" приостановление государственной регистрации при наличии сомнений в наличии оснований для государственной регистрации является правом регистратора. Так как у государственного регистратора существовали сомнения в наличии оснований для государственной регистрации прав, он, действуя в пределах полномочий, предоставленных абзацем 3 пункта 1 статьи 13 и статьей 19 вышеуказанного Федерального закона, был вправе приостановить государственную регистрацию.
При этом, согласно ст. 255 ГПК РФ, п.5 ст. 2 и п. 3 ст. 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в судебном порядке может быть обжалованы отказ либо уклонение регистрирующего органа от государственной регистрации.
(дело N 33-1485/07)
Государственная регистрация - акт признания и подтверждения наличия у лица права на недвижимое имущество, разрешение вопроса о наличии права (признание права) относится к исключительной компетенции суда.
6. В. обратилась в суд с жалобой о признании решения об отказе в государственной регистрации незаконным и понуждении произвести государственную регистрацию права.
Заявленные требования мотивированы тем, что нанимателем квартиры, расположенной по ул. Шоссейная п. Кугеси являлась С. Данная квартира в соответствии с ордером была предоставлена ей с двумя иждивенцами, фамилии которых в ордере указаны не были. Согласно лицевому счету в указанной квартире проживали сын С., В-н и его жена В-на. В январе 2007 года между администрацией Кугесьского сельского поселения Чебоксарского района Чувашской Республики и В. был заключен договор передачи квартиры. К моменту заключения данного договора С. умерла.
В-на обратилась в Управление с заявлением о государственной регистрации права собственности на квартиру на основании договора передачи. Однако в государственной регистрации права собственности на квартиру ей было отказано в связи с тем, что представленные заявителем документы не позволяют определить круг лиц, имеющих право пользования приватизируемой квартирой.
Решением суда I инстанции заявленные требования были удовлетворены. Определением кассационной инстанции решение суда I инстанции отменено и дело направлено на новое рассмотрение по следующим основаниям.
В соответствии со статьями 9 , 13 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регистрирующий орган осуществляет предусмотренные действующим законодательством полномочия, в том числе правовую экспертизу документов и проверку законности сделки.
Процедура государственной регистрации может окончиться отказом в регистрации, если в ходе проведения правовой экспертизы выявится несоответствие по форме и содержанию представленных на государственную регистрацию документов требованиям действующего законодательства, поскольку все сделки подвергаются правовой экспертизе и проверке законности.
Из содержания ст.ст. 1 , 2 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" следует, что граждане, занимающие жилые помещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда по договору найма, вправе с согласия всех совместно проживающих членов семьи, приобрести эти помещения в собственность. Жилищное законодательство подразумевает под совместно проживающими членами семьи нанимателя не только постоянно проживающих в данном жилом помещении граждан, но и временно отсутствующих, но не утративших право пользования им (ст. 71 Жилищного кодекса РФ).
Согласно ордеру право пользования квартирой было предоставлено С. с членами семьи, в отношении которых заявительница не представила никаких данных об их правах на спорное жилое помещение. В подтверждение того, что приватизируемая квартира была предоставлена С. одной, без членов семьи, В-на представила архивную выписку из протокола заседания исполнительного комитета Чебоксарского сельского районного Совета депутатов трудящихся ЧАССР. Однако ордер на вышеуказанную квартиру был выдан С. раньше, чем было вынесено указанное постановление.
Регистрирующий орган в пределах полномочий, предоставленных Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" вправе был выяснить вопрос о жилищных правах на приватизируемую квартиру иных лиц, на которых предоставлялось данное жилое помещение.
Установив несоответствия в правоустанавливающих документах на приватизируемое жилое помещение и придя к выводу о несоответствии их содержания требованиям законодательства, регистрирующий орган, отказывая в государственной регистрации заявленного права, действовал в пределах предоставленных полномочий, поскольку представленный в качестве основания государственной регистрации договор свидетельствовал о несоответствии сделки требованиям закона.
При этом суд кассационной инстанции отметил, что, признавая действия регистрирующего органа неправомерными, суд первой инстанции фактически разрешил спор о праве В-ной на приватизацию квартиры. Однако, суд не учел, что данный спор не являлся предметом рассматриваемых судом требований - предметом спора являлось требование о признании действий регистрирующего органа неправомерными. Не учел суд и то, что регистрирующий орган в рамках своей компетенции и в пределах предоставленных ему законом полномочий лишен возможности разрешить вопрос о праве заявительницы на приватизируемую квартиру.
Не согласилась кассационная инстанция и с доводами о том, что в случае, если сделка никем не оспорена, регистрирующий орган не вправе отказать заявителю в регистрации сделки. Заявительнице В-ной отказано в государственной регистрации права по мотиву несоответствия по содержанию представленных документов требованиям законодательства, то есть по мотиву ничтожности сделки. Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации признание ничтожной сделки недействительной, в отличие от оспоримой сделки, не требуется.
(дело N 33-1116/07)
Так как постановление судебного пристава-исполнителя, послужившее основанием для перехода права и регистрации права собственности на квартиру, признано незаконным, Управление регистрационной службы обоснованно произвело запись о прекращении права собственности на квартиру.
7. У. обратился в суд с заявлением об обязании Управления Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) запись о регистрации его права собственности на квартиру в доме N 62 по ул. Жуковского в г. Алатырь.
Требования мотивированны тем, что решением Алатырского районного суда Чувашской Республики от 28 июня 2000 года с Ф. в пользу У. взысканы проценты за пользование чужими денежными средствами, убытки и судебные издержки, также обращено взыскание на квартиру в доме N 62 по ул. Жуковского г. Алатырь ЧР.
На основании постановления судебного пристава-исполнителя от 5 августа 2002 года У. была передана заложенная квартира, и он произвел регистрацию права собственности на неё.
Последующими судебными решениями постановление судебного пристава-исполнителя от 5 августа 2002 года о передаче квартиры было признано незаконным.
15 апреля 2003 года на основании определения Алатырского районного суда ЧР от 20 ноября 2002 года регистрационной службой зарегистрированное право собственности У. на квартиру в доме N 62 по ул. Жуковского в г. Алатырь прекращено.
У., обратившись с заявлением об обязании восстановить в ЕГРП запись о праве, исходит из того, что определением Алатырского районного суда Чувашской Республики от 20 ноября 2002 года разрешалась лишь жалоба на действия судебного пристава-исполнителя, но его право собственности на квартиру никем не было оспорено.
Решением Алатырского районного суда Чувашской Республики, оставленным в силе определением судебной коллегии Верховного Суда Чувашской Республики, отказано в удовлетворении заявления У. в силу следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Из части 1 статьи 17 данного Закона следует, что основаниями для государственной регистрации наличия, прекращения, перехода, ограничения прав на недвижимое имущество и сделок с ним среди прочих являются вступившие в законную силу судебные акты.
5 августа 2002 года судебным приставом-исполнителем Алатырского районного подразделения судебных приставов, исполнявшим соответствующее решение суда о взыскании с Ф. в пользу У. денежных средств, вынесено постановление о передаче У. в счет погашения долга квартиры по ул. Жуковская, дом N 62 г. Алатырь, принадлежащей Ф.
На основании этого постановления судебного пристава-исполнителя и акта приема-передачи от 5 февраля 2002 года за У. зарегистрировано право собственности на квартиру в доме N 62 по ул. Жуковского в г. Алатырь Чувашской Республики.
20 ноября 2002 года определением Алатырского районного суда Чувашской Республики указанное выше постановление судебного пристава-исполнителя было отменено. Суд обязал службу судебных приставов возвратить Ф. домовую книгу на указанную квартиру.
Учитывая, что постановление судебного пристава-исполнителя, которое послужило основанием для перехода права и регистрации права собственности на указанную выше квартиру за У., признано незаконным и утратило юридическую силу, право собственности У. на данную квартиру не возникло, в связи с чем не имелось необходимости и оспаривать это право.
Управление законно и обоснованно 15.04.2003 года произвело запись о прекращении права собственности У. на квартиру.
(дело N 33-1185/08)
Решая вопрос о государственной регистрации сделки по правилам статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд обязан убедиться в законности сделки, в том, что она отвечает интересам обеих сторон и не имеется оснований к отказу в регистрации.
8. В. обратился с иском к ООО о вынесении решения о государственной регистрации сделки купли-продажи. Заявленные требования истец мотивировал тем, что ответчик уклоняется от регистрации сделки в Управлении.
Суд отказал в удовлетворении заявленного требования исходя из следующего.
В силу положений статей 17 , 18 , 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", решая вопрос о государственной регистрации сделки вместо регистрирующего органа по правилам статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд обязан убедиться в законности сделки, в ее заключенности, в том, что она отвечает интересам обеих сторон и не нарушает права и интересы иных лиц и что не имеется оснований к отказу в регистрации прав.
Анализируя существо сделки, суд счел, что сделка купли-продажи не соответствовала требованиям закона и не могла быть зарегистрирована.
В силу статьи 182 Гражданского кодекса РФ представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично.
Он не может также совершать такие сделки в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев коммерческого представительства. В соответствии со статьей 40 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью" единоличный исполнительный орган вправе принимать решения по всем вопросам, которые законом или уставом общества не отнесены к компетенции общего собрания общества.
В., будучи единоличным исполнительным органом общества и единственным его участником, фактически продал его самому себе и вывел из собственности общества без какой-либо оплаты.
Судом также было установлено, что между сторонами в требуемой законом форме не было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, в частности, стороны не достигли соглашения о цене договора и порядке внесения оплаты.
Кроме того, согласно статьям 165 и 551 Гражданского кодекса РФ суд вправе вынести решение о государственной регистрации сделки только в том случае, если вторая сторона сделки безосновательно уклоняется от такой регистрации. Вместе с тем, по делу усматривалось, что к моменту рассмотрения дела решение Арбитражного Суда Чувашской Республики об открытии конкурсного производства в отношении ООО было отменено, конкурсный управляющий утратил свои полномочия. Единственным участником общества и его директором вновь являлся В., который не мог возражать против регистрации сделки, совершенной им с собой и не возражал против этого в судебном заседании. Таким образом, спор между ним и его собственным представителем был создан сторонами искусственно. Его целью являлось не разрешение спора о праве, а упрощение процедуры регистрации договора, не соответствующего закону.
(дело N 33-1006/07)
9. Д., действующий от имени малолетней дочери - Е., М., действующая от имени В-вой по доверенности, обратились в Управление с заявлением о государственной регистрации договора купли-продажи от 02.11.2007 и перехода к Д. права собственности на квартиру.
16.11.2007 на основании заявления В-вой о возврате документов государственная регистрация договора и перехода к Д. права собственности была приостановлена.
Д. вышла в суд с иском к В-вым о признании договора состоявшимся, регистрации данного договора и перехода права.
Суд установил, что свои обязательства по договору купли-продажи сторона данного договора - истица Д. исполнила в полном объеме, уплатив 2 млн. рублей, что подтверждается представленными письменными доказательствами и не оспаривается другой стороной.
Обращение В-вой с заявлением о возврате договора купли-продажи, представленного на государственную регистрацию, без проведения государственной регистрации, следует расценивать как уклонение от государственной регистрации сделки.
В соответствии с пунктом 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки, и в этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Так как договор купли-продажи квартиры совершен в надлежащей форме и полностью исполнен Д., его следует признать состоявшимся и подлежащим государственной регистрации, вследствие чего государственной регистрации подлежит также переход права и право собственности Д. на квартиру.
Доводы ответчиков о том, что договор купли-продажи квартиры является недействительным в силу того, что не были выполнены условия органа опеки и попечительства по приобретению 2/3 долей на имя несовершеннолетней Е. в другой квартире в г. Новочебоксарск, судом не приняты во внимание. Указанные обстоятельства не свидетельствуют о незаконности договора купли-продажи и не влекут его недействительность (статьи 167 , 168 Гражданского кодекса РФ).
Нарушение прав несовершеннолетней, на что ссылались ответчики, произошло в результате проявленной неосторожности и неосмотрительности ответчиков по распоряжению полученными денежными средствами, поскольку именно ответчики, являющиеся родителями Е., обязаны были обеспечить права дочери путем приобретения другого жилья. Неблагоприятные последствия таких действий ответчиков не могут быть возложены на невиновную сторону договора.
Загрузка...
