Развитие бизнеса сопровождается вложением средств. Желание совершенствовать условия работы в арендуемом помещении может привести к идее его приобретения в собственность. Рациональным будет любое преобразование, особенно неотделимое, при выкупе арендованного имущества. Возможно ли это? Уговорить владельца помещений расстаться с источником постоянного дохода – задача непростая. Однако, арендодатель иногда становится в положение: и нести тяжело, и бросить жалко. Средств, желания нести имущественное бремя нет, а бросить - жаль.
Доведенные таким положением здания зачастую стоят и разрушаются. Предотвратить неизбежное можно, заключив договор аренды с последующим выкупом.
Варианты дальнейших действий
Гражданский кодекс РФ (ст. 624) рассматривает возможность эксплуатировать чужую недвижимость по договору аренды либо договору купли-продажи. Допустим, потенциальные арендатор имеет горячее желание приобрести помещение, но его финансовые возможности несколько отстают от желания. В этом случае лучшим выходом станет заключение арендного договора, предполагающего возможность выкупа арендованного имущества.
Тщательно взвешенные, четко сформулированные условия такого соглашения дают возможность выбора варианта:
- в течение действия договора арендатор выплачивает согласованную с владельцем сумму аренды, включающую размер выкупной цены. По окончании договора арендодатель передает собственность новому владельцу;
- у арендатора появилась возможность внести всю сумму выкупа за помещение до окончания договора. Он полностью погашает выкуп, вступает в права собственности.
Стоит уточнить, что в договоре должны быть четко разделены: сумма арендной платы и сумма выкупа. Во избежание недоразумений, приводящих в суд, схема погашения аренды и выкупа также четко и определенно должна быть прописана в договоре. Чем меньше обтекаемых формулировок, тем меньше споров и проблем.
Иногда желание приобрести имущество возникает на этапе аренды, а выкуп договором не предусмотрен. Соглашением сторон можно подписать дополнительный договор, предполагающий возможность выкупить арендуемое помещение. Согласно п.1 ст. 450 ГК РФ у договаривающихся сторон есть право вносить изменения и дополнения в существующий документ.
Собственник, изъявивший желание продать арендное имущество, должен предупредить об этом арендатора, поскольку условиями все той же ст. 624 ГК РФ определено преимущественное право выкупа арендованного имущества за ним.
Стоит отметить, что внесение улучшений в арендуемое помещение не дает права на его последующий выкуп. Больше того, арендодатель становится владельцем всех улучшений, которые с ним не были согласованы, и не могут быть удалены без нанесения вреда имуществу (
Недавно был опубликован Федеральный закон № 144-ФЗ о совершенствовании порядка отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства. Закон призван увеличить количество арендуемых бизнесом помещений, предлагаемых к выкупу субъектами малого и среднего предпринимательства, и расширить перечень мер имущественной и административной поддержки предпринимателей.
Итак, что же предлагает для предпринимателей новый закон в указанных целях. Во-первых, поправки продлевает срок действия норм закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества , находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности, предоставляющих гарантии малому бизнесу. Это означает, что гарантированное законодательством преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение арендованного ими государственного или муниципального имущества будет действовать еще, как минимум, два года. То есть, до 1 июля 2015 года.
Во-вторых, значительно упрощается сам порядок приобретения в собственность такого имущества . В соответствии с новыми правилами преимущественное право на приобретение арендуемого имущества имеют субъекты малого и среднего предпринимательства, у которых имущество находится на основании договоров аренды в их временном владении непрерывно в течение двух и более лет по состоянию на 1 июля 2013 года. Напомним, ранее нужно было владеть государственным или муниципальным имуществом в течение 3 и более лет. Причем сами договоры аренды должны были быть заключены именно за три года до дня вступления в силу закона N 159-ФЗ.
Также в соответствии с ранее действующей редакцией закона площадь арендуемых помещений, которые могли быть выкуплены, не должна была превышать установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения. Сейчас такое ограничение снимается. Соответственно, упраздняется и ограничение возможности выкупа арендованного имущества, связанное с датой заключения арендных договоров.
Помимо исключения из закона данных норм, поправки провозглашают, что прежний отказ в приобретении субъектом малого или среднего предпринимательства арендуемого имущества, обоснованный ранее существовавшим основаниям (площадь помещения и срок действия договора) не препятствует повторному обращению с заявлением о выкупе арендованного имущества.
В целях реализации прав субъектов малого предпринимательства в этой сфере закон устанавливает, что предприниматели имеют право обжаловать любой отказ в отчуждении имущества, а также бездействие госорганов в части принятия решения и совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Обжаловать теперь можно будет и достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.
Третье. У малого бизнеса появилась возможность выкупать помещения, включенные в утвержденный перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение субъектам малого предпринимательства. Теперь предприниматели могут в уведомительном порядке направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение такого имущества. Для этого необходимо, чтобы арендуемое имущество по состоянию на 1 сентября 2012 года находилось в их временном владении пользовании непрерывно в течение пяти и более лет и на протяжении такого же срока (5 и больше лет) было включено в соответствующий реестр.
Четвертое. Закон предоставляет предпринимателям ряд правовых и финансовых гарантий в целях выкупа арендуемого имущества по установленным ценам , в том числе на льготных условиях в соответствии с федеральными, региональными и муниципальными программами развития субъектов малого и среднего предпринимательства.
Согласно его требованиям, арендуемое имущество может быть выкуплено в рассрочку посредством осуществления предпринимателем ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. В случае, если законом субъекта Российской Федерации не установлен конкретный срок рассрочки оплаты арендуемого имущества, будет применяться срок рассрочки оплаты арендуемого имущества, равный трем годам.
В свою очередь регионы и муниципалитеты получили возможность оказать дополнительную поддержку бизнесу и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства. По закону оказание имущественной поддержки может осуществляться в виде передачи во владение и в пользование земельных участков, зданий, строений, сооружений, нежилых помещений, оборудования, машин, механизмов, установок, транспортных средств, инвентаря и инструментов. Причем как на льготных условиях так и на безвозмездной основе.
Загрузка...
