Как и любая операция с недвижимостью, залог - письменное соглашение сторон, требующее ко всему прочему госрегистрации. Стороны - залогодатель и залогодержатель.
Основные моменты
- Отдавать в залог может только собственник имущества, поэтому необходимо иметь правоподтверждающие документы, например свидетельство на собственность.
- На время действия залога собственник может пользоваться имуществом, извлекать из него прибыль, например, сдавать в аренду. Внимание: в договоре может содержаться пункт об обязательном уведомлении залогодержателя перед сдачей в аренду.
- В договоре требуется описать предмет залога: что это квартира, дом или земля, где находится, идентифицирующие признаки имущества. Отдать в залог, например долю в праве общей собственности нельзя, только целостный объект.
- Если стороне обязательства, например, кредитного договора, заложить нечего, это может сделать третье лицо.
- Обратите особое внимание на то, что заложить общую квартиру можно только с согласия всех собственников.
- Продать или подарить залоговую квартиру можно только с согласия залогодержателя. Без такого согласие продажа возможна, если такой пункт прямо прописать в договоре.
- В соглашении о залоге должна быть ссылка на договор, из которого он образовался, то есть на основной договор. В действующей редакции ГК РФ описание основного договора не обязательно, можно просто указать его реквизиты: номер, дату и наименование. Если в залоговом соглашении сделать ссылку на условия, например, кредитного договора, срок, сумму кредита, процентную ставку, штрафы за нарушение сроков оплаты, то при их изменении, к соглашению о залоге надо будет составлять дополнительные соглашения.
- По новым правилам предмет залога можно не оценивать, а его стоимость в договоре не указывать. Условие о цене включается, чтобы от нее устанавливать начальную продажную стоимость имущества в случае его реализации. Сейчас отсутствие цены - не повод отказаться от соглашения.
- Предмет залога обычно страхуют от рисков утраты либо повреждения. Расходы можно разделить пополам, о чем написать в договоре. По общему правилу - обязанность страховать имущество лежит на залогодателе. В случае чего, залогодержатель получит сумму страховой премии в размере неудовлетворенных должников обязательств по основному договору. Также можно застраховать так называемый титул, то есть право собственности от посягательства третьих лиц. Подобное страхование часто навязывают кредитные организации. Если вы уверенны, что ваша квартира юридически чистая, зачем платить лишние деньги.
Какие нюансы надо учесть, подписывая договор залога
- Если вы закладываете землю, учтите, что и недвижимость на ней тоже окажется в залоге. Предусматривать иное в договоре запрещено законом.
- В самом соглашении стороны могут обозначить способ и порядок обращения взыскания на имущество. Например, в судебном или внесудебном порядке.
- В пункте соглашения можно установить запрет на последующую передачу объекта в залог или условия, на которых квартира или дом могут быть еще раз заложены. При отсутствии такого запрета, по общему правилу недвижимость можно закладывать сколько угодно раз.
- Новая редакции положений о залоге в ГК РФ не исключает возможность передачи будущей вещи. Это касается, объектов незавершенного строительства.
- Залогодатель обязан сообщить тому, кто принимает залог, о существующих обременениях имущества, например уже существующей ипотеки, или зарегистрированной аренде. В противном случае, придется платить штраф залогодержателю. Такой штраф обычно прописан в договоре.
- Стороны могут договориться о запрете на передачу прав по договору другому лицу. Если подобный запрет не отражен в тексте, то залогодержатель может уступить свое право на предмет залог. кому угодно.
- Обратите внимание, что у банков обычно разработаны типовые формы таких соглашений. Прежде чем подписывать договор, вы имеете право ознакомиться с ним, предложить свои условия.
- Если залог связан с договор ипотеки, то банки предлагают всевозможные виды страхования и, как правило, свои страховые компании. вы вправе отказаться от ненужной вам страховки, например от потери трудоспособности, или же предложить свою страховую компанию.
- Право на заложенное имущество возникает у залогодержателя только с момента госрегистрации соглашения.
- Законом установлен перечень имущества, на которое нельзя обращать взыскания. К такому относится единственное жилье гражданина. Соглашение о его залоге будет ничтожным.
Залог недвижимого имущества наиболее сложная тема и скользкая тема даже для юристов. В публикации мы осветили наиболее типичные и проблемные моменты, связанные с залогом. Однако прежде чем отдавать свою квартиру или дом, землю в залог проконсультируйтесь с юристом, попросите проанализировать договор. Если прочитав соглашение о залоге, Вы ничего не поняли, это повод обратиться за помощью. Не подписывайте, пока не проанализируете все риски для себя, не поймете «тайный смысл» каждого пункта условий.
Действующее гражданское законодательство предусматривает несколько способов обеспечения исполнения обязательства. Так, согласно ст. 329 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Особое место среди перечисленных способов обеспечения обязательств занимает залог имущества, который берет свое начало еще в римском праве.
Согласно ст. 334 Гражданского кодекса РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.
В настоящей статье будет проанализирован ряд проблемных вопросов, нашедших свое отражение и в судебной практике.
Первая проблема касается статуса залогодателя и того, кто может выступать в его роли.
К сожалению, большинство предпринимателей весьма поверхностно подходят к решению этого вопроса.
В то же время, в соответствии со ст. 335 Гражданского кодекса РФ Залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо, при этом, однако, упускается из вида пункт 2 этой же статьи. Между тем, в п. 2 ст. 335 ГК РФ установлено, что залогодателем вещи может быть только ее собственник либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения.
Указанная формулировка имеет важнейшее значение для решения вопроса о действительности заключенного между сторонами договора о залоге. Действительно, если залогодатель не является на момент заключения договора о залоге собственником закладываемого имущества, то договор является недействительным (ничтожным).
На указанное неоднократно обращалось внимание Высшим арбитражным судом РФ. Так, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 30 мая 2000 г. N 5210/99 отмечается: "Исходя из смысла ст. 335 ГК РФ необходимым требованием к залогодателю является наличие права собственности на закладываемое имущество или права хозяйственного ведения им".
В Постановлении Президиума ВАС РФ от 13 августа 1996 г. N 3238/96 также отмечается, что необходимым условием действительности договора залога является наличие предмета залога у залогодателя на праве собственности (хозяйственного ведения) на день заключения договора о залоге.
С другой стороны, при анализе данной проблемы необходимо учитывать, что Гражданский кодекс РФ допускает и залог того имущества, которое только еще будет приобретено залогодателем в будущем. Так, согласно п. 6 ст. 340 Гражданского кодекса РФ договором о залоге, а в отношении залога, возникающего на основании закона, законом может быть предусмотрен залог вещей и имущественных прав, которые залогодатель приобретет в будущем. В научной литературе также обращается внимание на не бесспорность вышеуказанных выводов Президиума ВАС РФ (см., напр., Комментарий к Части первой ГК РФ под ред. Садикова О.Н., 2-е изд., 1997г., стр. 591). Более того, в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 15 января 1998 г. N 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм ГК РФ о залоге" также допускается залог "будущего" имущества, при этом обращается внимание на два момента: .
а) в подобной ситуации право залога возникает у залогодержателя с момента приобретения залогодателем соответствующего имущества;
б) в договоре о залоге должны быть определены условия, регламентирующие порядок и способ отграничения имущества, являвшегося предметом залога, в случае его поступления в адрес залогодателя.
Таким образом, получается определенная неясность между двумя статьями Гражданского кодекса РФ (ст. 340 и 335 ГК РФ), что породило весьма обширную и противоречивую судебную практику по данному вопросу. Поэтому, в целях избежания возможных судебных споров и с учетом практики Президиума ВАС РФ по конкретным делам, сторонам можно порекомендовать следующее.
При заключении договора залога следует истребовать от залогодателя доказательства того, что закладываемое им имущество принадлежит ему на праве собственности. Если же, например, залогодатель указывает, что предметом залога являются автомобили, которые он только еще приобретет в будущем (пусть даже по уже заключенному договору поставки с третьим лицом), от такого залога следует по возможности отказаться. В противном случае возникает весьма большая вероятность, что договор о залоге будет признан ничтожным (ст. 168 ГК РФ).
Вместе с тем, следует учитывать, что в отношении недвижимого имущества специальным законодательством установлены некоторые "послабления". Так, Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (ст. 5 и 76) допустил возможность залога незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке, отведенном для строительства в установленном законодательством РФ порядке, а также материалов и оборудования, которое заготовлено для строительства.
Несомненно, указанная норма будет способствовать развитию ипотечного кредитования.
Вторая проблема также непосредственно касается статуса залогодателя.
Речь идет о возможности залога имущества лицом, не являющимся должником по основному обязательству (т.е. третьим лицом).
Казалось бы, ответ на этот вопрос может быть только утвердительным.
Так, ст. 335 Гражданского кодекса РФ прямо установила, что залогодателем имущества может быть как сам должник, так и третье лицо, т.е. лицо не являющееся должником по основному обязательству. Не содержит никакого запрета на участие в залоге третьих лиц и Закон РФ "О залоге".
Между тем, практика Высшего арбитражного суда РФ приводит к весьма неожиданным выводам. Так, например, предметом анализа в одном из Постановлений ВАС РФ стал вопрос о действительности договора залога ввиду того, что залогодателем выступило третье лицо, а не сам должник (следует обратить внимание на то, что анализируемый договор был заключен еще в 1994г., т.е. еще до вступления в силу нового ГК РФ, однако, с учетом того, что формулировки Закона РФ "О залоге" от 1992г. и положения ГК РФ о залоге в части, касающихся определения статуса залогодателя идентичны, оно, несомненно, сохраняет свою актуальность и до сих пор. Указанное подтверждается, в частности, рядом судебных процессов, проведенных автором данной статьи в арбитражном суде г. Москвы, где указанное Постановление ВАС РФ весьма активно использовалось сторонами).
В данном Постановлении (Постановление Президиума ВАС РФ от 10 марта 1998 г. N 7422/97) в качестве возможных оснований для признания договора залога недействительным Президиум ВАС РФ отметил два основных момента:
"При этом необходимо дать правовую оценку договору о залоге от 01.02.94 на предмет соответствия его Закону РФ "О залоге" и сделать вывод относительно законности или незаконности этой сделки, имея в виду, что сделка заключена директором закрытого акционерного общества без согласия акционеров или правления общества и фактически направлена на обеспечение обязательств третьего лица, не имеющего какого-либо отношения к обществу. В конечном итоге, такая сделка может привести к безвозмездному отчуждению имущества общества без согласия акционеров".
Не менее интересен и второй момент (вывод):
"Кроме того, следует проанализировать локальные документы ЗАО "Завод керамзитового гравия", оценить устав общества с точки зрения соответствия его законодательству об акционерных обществах и сделать вывод об объеме полномочий директора данного общества, который не является собственником его имущества, а поэтому не может произвольно распоряжаться этим имуществом".
Действительно, весьма неожиданные выводы.
Между тем, как представляется, приведенное мнение Президиума ВАС РФ, весьма неоднозначно.
Дело в том, что ни в Законе РФ "О залоге", ни в ст. 335 ГК РФ и иных нормативных актах, регулирующих залоговые отношения, не говорится о необходимости наличия каких-либо связей (например, хозяйственных, взаимное участие в капиталах и т.д.) между организациями для того, чтобы третье лицо могло стать залогодателем имущества.
Кроме того, ВАС РФ фактически сужает полномочия Генерального директора, обязывая его согласовывать подобные сделки с акционерами. Между тем, компетенция общего собрания четко определена в Законе и подобного права контроля у акционеров нет, никто не вправе вмешиваться в текущую деятельность директора, которую он вправе осуществлять в силу прямого указания Закона (ст. 69 ФЗ "Об акционерных обществах"). Если заключаемая сделка не является крупной или сделкой, в совершении которой имеется заинтересованность, то Генеральный директор вправе ее заключить без чьей-либо указки или согласия.
Конечно, не следует делать никаких скоропалительных выводов, поскольку, во-первых, указанное Постановление ВАС РФ анализирует договор, который был заключен еще до вступления в силу нового Гражданского кодекса РФ и, кроме того, имеется немало случаев, когда Президиум ВАС РФ по другим (во многом аналогичным делам) своим решением обращал взыскание на предмет залога, которое был предоставлен третьим лицом.
Однако вместе с тем приведенный "казус" может быть использован недобросовестным залогодателем или должником в целях избежания обращения взыскания на заложенное имущество. А учитывая противоречивую практику наших судов, никто не сможет поручиться за то, что этот довод будет сразу же отвергнут.
В Заключение хочется остановиться еще на одной очень актуальной проблеме для участников залоговых отношений.
В настоящей работе уже упоминалась ст. 340 ГК РФ применительно к анализу возможности передать в залог будущее имущество. Не меньше вопросов вызывает формулировка п. 3 ст. 340 Гражданского кодекса РФ.
Согласно п. 3 ст. 340 ГК РФ ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.
Таким образом, не допускается залог зданий без одновременного залога земельного участка, на котором они находятся.
Правило совершенно разумное, поскольку исключает возможность залога здания (сооружения), находящегося как бы "в воздухе".
Проблема в другом. в формулировке понятия "здание", породившую массу споров.
Действительно, как трактовать положения ст. 340 ГК РФ, говорящей о залоге здания (сооружения) . как о целом здании или же и о его части. Это имеет важнейшее практическое значение: ведь одно дело, когда закладывается все здание, тогда требование об одновременной ипотеке и земельного участка, на котором это здание находится, еще понятно. А если закладывается часть здания. например, его первый этаж, (на практике этот случай как раз более распространен) следует ли и в данном случае оформлять ипотеку земли?
Особенно актуален этот вопрос для г. Москвы, где, как известно, земля по общему правилу находится у собственников зданий только на праве аренды, а не собственности. Соответственно при ипотеке, например, части здания возникает, кроме всего прочего, также и необходимость получать согласие Москомзема на передачу в залог права аренды земли (ст. 615 ГК РФ).
Буквальное прочтение ст. 340 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что только в случае ипотеки здания или сооружения именно в целом (то есть всего здания или сооружения) подлежит также залогу и право аренды земельного участка, на котором они расположены. Более того, если исходить из обязательности залога части земельного участка, пропорциональной закладываемой части здания, то на практике дело может дойти действительно до абсурда, когда для залога, например, какой-нибудь комнаты или помещения в многоэтажном здании будет также требоваться и залог права аренды той доли земли, которая соответствует доле помещения в здании.
С другой стороны, данный подход дает возможность весьма просто обойти (исключить) норму Гражданского кодекса об обязательности залога земли: - путем дробления предмета ипотеки и исключения из здания, например, его малозначительных помещений. Соответственно с правовой точки зрения закладываться будет уже не все здание, а лишь его часть (фактически же оно закладывается целиком), что позволит не передавать в залог право аренды земли. На практике подобные "хитрости" уже весьма активно используются.
Как представляется, в создавшейся ситуации для окончательного разрешения проблемы следует обратиться к судебной практике.
Анализ же подобной практики, в том числе практики Федерального арбитражного суда Московского округа и Высшего арбитражного суда РФ, приводит к выводу о необходимости ипотеки земельного участка (или его части) и в том случае, если в залог передается только часть здания (например, его первый этаж).
Так, например, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 08.12.98 N 5046/98 был рассмотрен спор о признании недействительным договора о залоге нежилого помещения, расположенного на 1-м этаже здания.
Отказывая в удовлетворении иска о признании договора залога недействительным, первая и апелляционная инстанции исходили из того, что сделка по залогу нежилого помещения, являющегося частью здания, не требует одновременной ипотеки земельного участка. Договор о залоге нежилого помещения зарегистрирован Москомимуществом и учтен в бюро технической инвентаризации поэтому оснований для признания этого договора ничтожным не имеется.
Между тем, Президиум ВАС РФ признал эти доводы судов несостоятельным и отметил, что признавая договор о залоге спорного помещения недействительным по иску лица заинтересованного и являющегося в этой связи надлежащим истцом, суд кассационной инстанции обоснованно применил пункт 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.
Таким образом, при применении положений ст. 340 ГК РФ на практике следует исходить из расширительного толкования указанных норм и оформлять ипотеку земельного участка и в том случае, если по договору о залоге здания в залог передается только его часть.
В то же время следует иметь ввиду, что отсутствуют основания для признания договора залога помещений (здания) недействительным, если залогодатель не передал в залог земельный участок в силу того, что он не являлся на момент заключения договора о залоге собственником или арендатором этого земельного участка. В этом случае при обращении взыскания на такое здание или помещение лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества (ст. 69 ФЗ "Об ипотеке", п. 45 Постановления Пленума Верховного суда РФ и Пленума ВАС РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ").
Максим Смирнов, юрист пресс-службы компании "Гарант"
Основное требование к договору залога - указание существенных условий обеспеченного залогом обязательства и подробная идентификация имущества. Несоблюдение требований к оформлению залога влечет недействительность залога, о чем свидетельствует большое количество споров по залогу. Частыми ошибками при оформлении договора залога бывают следующие:
1. Ошибки в идентификации предмета залога. Напомним, что, пожалуй, "наиболее существенным" условием договора залога является надлежащее определение предмета залога. Когда ГК РФ был только принят, участники сделок допускали "детские" ошибки, указывая, например, что в залоге находится "линия по производству контейнеров" или "автомобиль ВАЗ 2101". В суде такие договоры признавали незаключенными, так как при таком подходе нельзя точно идентифицировать, какое имущество находится в залоге: ВАЗ 2101 - это родовое понятие для всех ВАЗов данной модели.
Для примера. В одном из постановлений арбитражного суда указано: "Рассматриваемый договор залога не содержит указания на номер шасси автомобилей, их двигателей, кузовов, что не позволяет вычленить предмет залога из однородных предметов. Следовательно, суд первой и апелляционной инстанций правильно пришел к выводу о том, что предмет залога в договоре не определен и соглашение о залоге нельзя считать состоявшимся"*(59).
Если в договоре залога обнаружена ошибка в идентификации, возможно путем представления в суд различных актов проверки предмета залога, а также указывая на тот факт, что у залогодателя больше такого имущества нет, попытаться доказать, что стороны имели в виду именно это конкретное имущество, так как проверяли именно его, неоднократно взаимно подтверждали проверку именно определенного предмета и другого такого у залогодателя нет. В этом случае суды нередко признают договоры заключенными*(60). Кстати, в данной ситуации представляет интерес и аналогичная положительная практика по незаключенным договорам аренды*(61).
2. Неуказание существенных условий основного обязательства. В соответствии со ст.339 ГК РФ в договоре о залоге должны быть указаны существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Таким образом, должны быть указаны все существенные условия основного обязательства, а также размер и срок его исполнения. Зачастую стороны "забывают" о каком-либо существенном и очевидном условии основного договора. Вместе с тем, если залогодатель и заемщик одно лицо, - данное требование признано судебной практикой необязательным.
3. Ненадлежащая проверка права собственности залогодателя*(62). Залогодатель должен быть собственником предмета, в противном случае он не вправе передавать имущество в залог. Отметим, что зачастую сам залогодатель впоследствии "уводит" имущество "задним" числом. В таком случае остается только оспаривать данные сделки.
4. Деньги, в том числе безналичные, не могут быть предметом залога, поскольку денежные средства не обладают одним из существенных признаков предмета залога - возможностью их реализации на торгах*(63) (ст.334, 349, 350 ГК РФ). Однако предметом залога могут быть права требования вкладчика на сумму вклада*(64), права требования владельца счета на денежные средства на счете (гарантийный депозит).
5. В договоре о залоге не указывается оценка каждого предмета, если их несколько.
Так, в одном из дел ВАС РФ установил: "Поскольку в ходе судебных разбирательств, судами было установлено, что договор ипотеки не содержит сведений о цене объектов залога в отдельности, а ссылка в договоре на общую стоимость предмета залога не представляет возможности произвести реализацию залога в соответствии с требованиями статьи350 Гражданского кодекса Российской Федерации, в обращении взыскания на заложенное имущество отказано правомерно"*(65).
6. Неуказание города, в котором заключен основной договор, а также его сторон и даты - при заключении договора залога недвижимого имущества (ипотеки).
В ГК РФ такое требование отсутствует: в соответствии с п.1 ст.339 ГК РФ в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Вместе с тем п.4 ст.9 Закона об ипотеке содержит следующее требование: обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения.
Вместе с тем неуказание в договоре об ипотеке, у кого во владении находится имущество, по общему правилу не влечет незаключенности договора, поскольку п.1 ст.1 Закона об ипотеке прямо указывает, что предмет ипотеки остается во владении и пользовании залогодателя (хотя данное условие и является существенным условием договора залога).
Еще по теме Особенности оформления договора залога:
- § 4. Особенности залога недвижимого имущества (ипотеки).
- Залог (ст.334-358 ГК РФ, Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", Федеральный закон "О залоге")
- 30. Общая характеристика залога по римскому праву. Формы залога.
- Документальное оформление работ и выплата по договорам гражданско-правового характера.
- § 3. Трансформация системы учредительных актов ЕС: концептуальные основы и правовое оформление в Лиссабонском договоре
- 4.16. Особенности взыскания с наследников должников - физических лиц и индивидуальных предпринимателей, последствия смерти должника для долга, для залога, для поручительства, смерть поручителя, процессуальные особенности. Страхование жизни и потери трудоспособности
- § 3. Особенности институционально-правового оформления концепции «наднациональной верховной власти»
- § 3.6. Особенности институционального механизма обеспечения выполнения договорных обязательств применительно к международным межведомственным договорам (на примере договоров МВД России)
- Глава 3. Особенности содержания и оформления открытой лицензии
- § 1. Генезис проекта Европейского Союза: концепция «трех опор» и ее оформление в Маастрихтском договоре
- Авторское право - Адвокатура - Административное право - Административный процесс - Антимонопольно-конкурентное право - Арбитражный (хозяйственный) процесс - Аудит - Банковская система - Банковское право - Бизнес - Бухгалтерский учет - Вещное право - Государственное право и управление - Гражданское право и процесс - Денежное обращение, финансы и кредит - Деньги - Дипломатическое и консульское право - Договорное право - Жилищное право - Земельное право - Избирательное право - Инвестиционное право - Информационное право - Исполнительное производство - История государства и права - История политических и правовых учений - Конкурсное право - Конституционное право -
Рассмотрим основания появления права залога. Залоговое право обычно устанавливается договором. Но оно может появиться также на основании закона и наступления указанных в нем обстоятельств (абз. 1 п. 3 ст. 334 ГК). Таким образом, оно появляется, в частности, у продавца если продается товар в займ (п. 5 ст. 488 ГК) и у получателя ренты, когда он предает недвижимость под выплату ренты (п. 1 ст. 587 ГК). К залоговым отношениям, которые возникли на основании закона и наступления указанных в нем обстоятельств, применяются предписания о залоге, которые возникают в силу договора (абз. 2 п. 3 ст. 334 ГК).
Право залога есть обременение права собственности на вещь, которое ограничивает вероятность собственника распоряжаться заложенной вещью. В соответствии с общим правилом залогодатель может распоряжаться заложенной вещью лишь с согласия залогодержателя (п. 2 ст. 346 ГК). Обременение права собственности допустимо только со стороны его владельца (п. 2 ст. 209 ГК). Согласно абз. 1 п. 2 ст. 335 ГК залогодателем вещи может быть ее собственник либо лицо, которое имеет на нее право хозяйственного ведения. Залоговое право проистекает от права собственности. При установлении залога происходит конститутивное правопреемство, т. е. создание на основе материнского права (права собственности) дочернего права (права залога). Если залогодатель не является собственником заложенной им вещи, то залогодержатель не приобретает на нее залогового права.
Направленный на установление залогового права договор о залоге является распорядительной сделкой, которая заключается залогодателем и залогодержателем. Правовым основанием завершения этого договора выступает соглашение об обеспечении (pactum de pignore dando), в силу которого грядущий залогодатель обязуется перед кредитором к установлению права залога на вещь в обеспечение верно обозначенного требования кредитора. Договор о залоге является действительным и в том случае, если он заключается во исполнение несуществующего либо недействительного pactum de pignore dando. Из сказанного вытекает, что договор о залоге является абстрактной сделкой.
В соответствии с п. 1 ст. 339 ГК в договоре о залоге обязательно должны быть указаны:
- 1) предмет залога. В качестве предмета выступают индивидуально-определенная вещь, которая индивидуализирована путем указания на ее отличительные знаки. При оставлении заложенной вещи у залогодателя на нее могут налагаются знаки, например,маркировка, пломбы, таблички и т. п., которые свидетельствуют о залоге (крепкий залог). Не исключается залог вещи, которую залогодатель приобретет в грядущем (п. 6 ст. 340 ГК);
- 2) оценка предмета залога. Оценка производится по соглашению сторон и может устанавливается на основе отчета профессионального оценщика. Указание оценочной стоимости предмета залога носит формальный характер, потому что при продаже, страховании, утрате этого предмета она не имеет особого значения и служит только ориентиром для установления продажной, страховой либо действительной стоимости заложенного имущества (абз. 2 п. 2 ст. 344, абз. 1 п. 3 ст. 350, п. 1 ст. 945 ГК);
- 3) обеспечиваемое залогом обязательство. Обязательство можно конкретизировать путем указания его вида, основания происхождения, сторон, предмета и срока исполнения. Если другое не предусмотрено договором, то залог обеспечивает требование в полном объеме с начисленными на момент удовлетворения процентами, а также исполнение обязанностей по уплате неустойки, искуплению убытков и затрат по взысканию долга (ст. 337 ГК).
Нет препятствий к обеспечению залогом условного и будущего требования, например, требования о возврате кредита, который будет выдан банком позже предоставления заемщиком обеспечения его возврата. В этих случаях само право залога является соответственно условным либо грядущим и становится полным правом залога лишь с после перевоплощения условного требования в полное требование либо выполнения фактического состава появления у залогодержателя полного требования;
- 4) сторона договора о залоге, у которой будет находиться предмет залога. Сторона, которая обладает предметом залога, должна страховать и обеспечивать сохранность этого предмета, а также уведомить другую сторону о появлении опасности его утраты либо повреждения (ст. 343 ГК). Залогодатель может пользоваться предметом залога, если иное не предусмотрено договором о залоге либо не вытекает из существа залога (п. 1 ст. 346 ГК). Предмет залога может быть оставлен у залогодателя под замком и печатью залогодержателя (абз. 1 п. 2 ст. 338 ГК).
- 5) Залог с передачей предмета залога во владение залогодержателя называется закладом. В случае заклада залогодержатель отвечает за сохранность переданного ему предмета в порядке, установленном п. 2 ст. 344 ГК. Он может пользоваться предметом заклада, если данная возможность предусмотрена договором о залоге.
- 6) Договор о залоге под страхом его недействительности заключается в письменной форме. Если обеспечиваемое залогом обязательство появилось из договора, тот, что подлежит нотариальному удостоверению, то договор о залоге также должен быть удостоверен у нотариуса (п. 2 ст. 339 ГК).
- 7) Залоговое право появляется с момента завершения договора о залоге, а в случае заклада - с момента передачи вещи во владение залогодержателя (п. 1 ст. 341 ГК).
- 8) Осуществление права залога. Для обращения взыскания на заложенное собственность необходимы физические и формальные предпосылки.
- 9) К физическим предпосылкам относится несоблюдение либо ненадлежащее исполнение обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые отвечает должник (п. 1 ст. 348 ГК). К формальным предпосылкам относятся акты, подтверждающие наличие физических предпосылок: судебное решение либо соглашение залогодержателя и залогодателя об обращении взыскания на заложенное собственность.
- 10) По всеобщему правилу взыскание производится на основании судебного решения, вынесенного по иску залогодержателя вопреки залогодателя. Суд может отказать в обращении взыскания на заложенное собственность, если допущенное должником нарушение незначительное и размер требований залогодержателя в итоге этого несоразмерен стоимости заложенной вещи (п. 2 ст. 348 ГК).
Обращение взыскания на заложенную вещь во внесудебном порядке производится по соглашению залогодержателя и залогодателя, а в случае заклада - в порядке, который устанавливает договор о залоге (п. 2 ст. 349 ГК). Так, стороны могут оговорить, что залогодержатель продает предмет заклада с торгов позже предупреждения об этом залогодателя. В предусмотренных п. 3 ст. 349 ГК случаях взыскание на заложенную вещь может быть обращено только по решению суда.
Обращение взыскания состоит в продаже заложенной вещи с публичных торгов, проводимых в форме аукциона (п. п. 1 и 3 ст. 350 ГК). Договор о залоге, дозволяющий залогодержателю присвоить себе заложенную вещь, является недействительным. Впрочем, стороны могут заключить договор купли-продажи заложенной вещи с зачетом требования об уплате покупной цены вопреки обеспеченного залогом требования.
Исходная цена продажи на аукционе определяется в судебном решении либо соглашении об обращении взыскания во внесудебном порядке, и лишь при продаже предмета заклада может использоваться оценка, которая установлена договором о залоге.
Залогодержатель продает вещь от своего имени. Продажа по судебному решению производится на основании исполнительного листа с участием судебного пристава-исполнителя. При этом суд может отсрочить продажу на срок до одного года (п. 2 ст. 350 ГК). В случае обращения взыскания во внесудебном порядке продажа будет осуществляться без участия судебного пристава - исполнителя.
Если торги объявлены несостоявшимися, то залогодержатель может по соглашению с залогодателем купить заложенное имущество и засчитать за счет покупной цены свои требования, которые обеспечены залогом. В случае объявления несостоявшимися повторных торгов залогодержатель вправе оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме не больше чем на 10% ниже исходной продажной цены на повторных торгах. Залогодержатель, который не изъявил намерения купить вещь в собственность в течение одного месяца со дня объявления несостоявшимися повторных торгов, утрачивает свое право залога на вещь (п. 4 ст. 350 ГК).
Если кредитор не получил удовлетворения из стоимости заложенного имущества, то он может удовлетвориться из стоимости другого имущества должника в всеобщем порядке (п. 5 ст. 350 ГК).
Денежные средства, оставшиеся позже удовлетворения требований залогодержателя, подлежат передаче залогодателю (п. 6 ст. 350 ГК).
Согласно п. 1 ст. 334 ГК удовлетворение залогодержателя из стоимости предмета залога происходит предпочтительно перед другими кредиторами залогодателя. Следовательно, в случае ликвидации залогодателя либо проведения в отношении него конкурсного производства вырученные от продажи заложенного имущества средства направляются на удовлетворение требований залогодержателя, преимущественно перед другими кредиторами, за исключением кредиторов первой и 2-й очереди, чьи требования появились до заключения договора о залоге (абз. 2 п. 2 ст. 64 ГК) , (абз. 1 п. 2 ст. 138).
Если вещь выступит предметом нескольких залогов, которые обеспечивают различные требования (дальнейший залог), то в силу правила старшинства залогов дальнейшие залогодержатели удовлетворяются из стоимости заложенной вещи лишь после полного удовлетворения предшествующих залогодержателей (п. п. 1 и 2 ст. 342 ГК). Дальнейший залог допустим, если он не запрещен предшествующими договорами о залоге.
Залог – способ обеспечения исполнения обязательства, позволяющий залогодержателю получить удовлетворение за счет заложенного имущества. Залог регулируется не только ГК, но и двумя законами: Закон РФ «О залоге» от 29.05.1992 г. № 2872- и Федеральный закон от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Договор о залоге - правоустанавливающий документ, по которому одна сторона (залогодержатель) обязуется предоставить другой стороне (залогодателю) ссуду под залог земельного участка, остающегося во владении залогодателя. Подлежит регистрации в государственном земельном кадастре.
Форма и регистрация договора о залоге определены в статье 339 ГК. Форма договора должна быть простой письменной, в противном случае несоблюдение приведёт к недействительности такого договора. Также существует два случая, при которых договор залога удостоверяется нотариально:
I. Залог недвижимого имущества;
II. Залог обеспечивает обязательства по договору, который подлежит нотариальному удостоверению.
Необходимо помнить, что договор залога недвижимости подлежит государственной регистрации. Для иных договоров залога такое требование отсутствует.
Для залога ценных бумаг законодатель определил специальные требования. Залог облигаций или акций наряду с другими сделками с эмиссионными ценными бумагами, обязательно регистрируется в реестре эмитента либо у депозитария. Залог веселей осуществляется посредством предусмотренной вексельным законодательством процедуры (учинение залогового индоссамента на векселе).
Для того чтобы договор считался заключенным, необходимо соглашение по всем существенным условиям договора (ст. 432 ГК).
Существенными условиями договора о залоге являются следующие:
1) предмет залога (имущество, передаваемое в залог). Если в залог передается вещь, в договоре определяется ее наименование, количественные и качественные характеристики и/или иные признаки, позволяющие индивидуализировать данную вещь, выделить ее из массы подобных вещей. Если предметом залога будут имущественные права, то определяется, какие именно права передаются в залог, из каких обязательств они вытекают, каково их содержание и т.д.;
2) оценка предмета залога. Производится оценка соглашением сторон 139 ;
3) определение, у какой из сторон договора о залоге будет находиться заложенное имущество;
4) существо обеспечиваемого залогом обязательства. Если, например, залогом обеспечивается обязательство, возникшее из договора купли-продажи, то в договоре о залоге указывается, кто является продавцом, покупателем и что является предметом купли-продажи (какая вещь продается);
5) размер обеспечиваемого залогом требования. В приведенном примере v цена предмета договора купли-продажи. Если, например, залогом обеспечивается обязательство из кредитного договора, то в договоре указывается размер кредита и процентов, которые должны быть уплачены за пользование кредитом;
6) срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В приведенных примерах v срок передачи вещи покупателю, срок уплаты покупной цены v по договору купли-продажи; срок (сроки) погашения кредита и уплаты процентов v по кредитному договору.
Соглашения по трем последним условиям при заключении договора о залоге не требуется. По сути своей это условия обязательства, обеспечиваемого залогом, и каким-либо образом изменить их, дополнить и проч. залогодатель и залогодержатель не могут. Однако определение того, какое именно обязательство обеспечивается залогом, каков его размер и сроки исполнения, при заключении договора о залоге необходимо. В противном случае окажется, что, будучи оторванным от основания (обязательства, обеспечиваемого залогом), вопреки законам логики акцессорное залоговое обязательство Lповиснет в воздухе¦ (залог обеспечивает исполнение неизвестно чего).
Вместе с тем нельзя считать, что последние три условия договора о залоге носят факультативный характер, выполняют некую информационную функцию 140 . Во-первых, по общему правилу при заключении договора о залоге согласия по этим пунктам не требуется. Однако само появление договора о залоге обязано существованию обязательства, обеспечиваемого залогом; само обеспечение обязательства залогом производится по соглашению сторон. Поэтому в договоре о залоге должно быть указано существо обеспечиваемого залогом обязательства. Во-вторых, достигнув соглашения о том, какое обязательство обеспечивается залогом, залогодатель и залогодержатель определяют размер данного обязательства и могут установить пределы обеспечения. Например, может быть предусмотрено, что залогом обеспечивается только сумма основного долга (но не процентов, штрафов и т.п.). В-третьих, требования к залогодателю (обращение взыскания на заложенное имущество) могут быть предъявлены лишь в случае неисполнения обязательства, обеспеченного залогом, в установленный срок. Поэтому в договоре о залоге должен быть указан срок исполнения основного обязательства. Если нет соглашения по названным условиям (хотя бы по одному из них) либо соответствующее условие отсутствует в договоре, то договор о залоге не заключен 141 .
Исключение может составлять условие о том, у кого из сторон договора будет находиться заложенное имущество. Если нет соглашения по этому условию, то действуют правила, установленные ст. 338 ГК. Если же в залог передается недвижимость или товары в обороте, то по данному условию попросту не о чем договариваться (абз. 2 п. 1 ст. 338 ГК).
Кроме названных существенными условиями договора о залоге являются все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Так, одна из сторон может настаивать на определении договором объема требования, обеспечиваемого залогом (ст. 337 ГК), установлении договором момента возникновения права залога (п. 1 ст. 341 ГК), запрете договором последующего залога (п. 2 ст. 342 ГК), распределении обязанностей по содержанию и обеспечению сохранности заложенного имущества (п. 1 ст. 343), определении порядка и условий пользования и распоряжения заложенным имуществом (ст. 346 ГК) и т.д.
Договор о залоге порождает комплекс прав и обязанностей залогодателя и залогодержателя.
Залогодатель (или залогодержатель в зависимости от того, у кого из них находится заложенное имущество) обязан, если иное не предусмотрено законом или договором:
а) страховать заложенное имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного залогом требования - на сумму размера требования. Страхование производится за счет залогодателя (законом или договором может быть предусмотрено, что страхование осуществляется за счет залогодержателя, на иную сумму и т.п.);
б) принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты его от посягательств и требований со стороны третьих лиц (законом или договором соответствующие обязанности могут быть распределены между залогодателем и залогодержателем, возложены на одну из сторон, несмотря на то что предмет залога находится у другой стороны, может определяться перечень мер, принимаемых в том или ином случае, и т.д.);
в) немедленно уведомлять другую сторону о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества.
Каждая из сторон договора о залоге вправе проверять по документам и фактически наличие, количество, состояние и условия хранения заложенного имущества, находящегося у другой стороны.
Права залогодателя:
1) передать заложенное имущество вновь в залог в обеспечение других требований (последующий залог), если это не запрещено предшествующими договорами о залоге;
2) требовать досрочного прекращения залога в случае, если заложенное имущество передано залогодержателю и он грубо нарушает свои обязанности по содержанию и обеспечению сохранности предмета залога (не застраховал, не принял мер, необходимых для сохранности, и пр.);
3) требовать возмещения убытков, причиненных полной или частичной утратой или повреждением предмета залога, переданного залогодержателю;
4) отказаться от предмета залога и потребовать возмещения за его утрату, а в случаях, предусмотренных договором, - и взыскания иных убытков, если заложенное имущество передано залогодержателю и в результате повреждения, за которое залогодержатель отвечает, оно изменилось настолько, что не может быть использовано по прямому назначению;
5) зачесть требование к залогодержателю о возмещении убытков, причиненных утратой или повреждением предмета залога, переданного залогодержателю, в погашение обязательства, обеспеченного залогом;
6) заменять предмет залога с согласия залогодержателя, если законом или договором не предусмотрено иное;
7) в разумный срок восстановить предмет залога или заменить его другим равноценным имуществом, если предмет залога погиб или поврежден, либо право собственности на него или право хозяйственного ведения прекращено по основаниям, установленным законом, и если иное не предусмотрено договором;
8) пользоваться предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога;
9) с согласия залогодержателя распоряжаться предметом залога путем его отчуждения, передачи в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога;
10) распоряжаться заложенным имуществом на случай смерти (завещать его). Соглашение, ограничивающее право залогодателя завещать заложенное имущество, ничтожно;
11) в любое время до продажи предмета залога прекратить обращение на него взыскания и его реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство или ту его часть, исполнение которой просрочено. Такое же право принадлежит и должнику по основному обязательству, если оно обеспечено залогом имущества, принадлежащего третьему лицу. Соглашение, ограничивающее это право, ничтожно.
Необходимо отметить, что кроме названных прав и обязанностей залогодателя он обязан также сообщать каждому последующему залогодержателю сведения обо всех существующих залогах данного имущества и отвечает за убытки, причиненные залогодержателям невыполнением этой обязанности; при залоге имущественного права, удостоверенного ценной бумагой, залогодатель должен передать ее залогодержателю либо в депозит нотариуса, если договором не предусмотрено иное, и т.д.
Залогодатель несет риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, если иное не предусмотрено договором.
Залогодержатель, помимо упоминавшихся, имеет и иные права и обязанности. Так, он вправе пользоваться переданным ему предметом залога, но только в том случае, если это предусмотрено договором. По договору на залогодержателя может быть возложена обязанность извлекать из предмета залога плоды и доходы в целях погашения основного обязательства или в интересах залогодателя и т.д.
Ненадлежащее исполнение залогодателем своих обязанностей в случаях, предусмотренных законом, дает залогодержателю право требовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства (основного обязательства).
Комплекс прав залогодержателя принято именовать правом залога.
Удовлетворение интересов залогодержателя за счет заложенного имущества происходит в результате последовательного совершения ряда действий:
а) обращение взыскания на заложенное имущество;
б) реализация предмета залога;
в) удовлетворение требований залогодержателя за счет суммы, вырученной в результате реализации заложенного имущества (в некоторых случаях залогодержатель вправе оставить предмет залога за собой).
Замена предметов залога возможна только с согласия залогодержателя.
Залогодатель вправе пользоваться предметом залога по назначению, в том числе извлекать из него плоды и доходы, если иное не установлено договором.
Если имущество у залогодержателя, то он вправе пользоваться им в случаях предусмотренных договором. При этом если залогодержатель получает доход, то этот доход идет в погашение суммы основного обязательства.
Действия по распоряжению предметом залога разрешены, с согласия залогодержателя. Во всех случаях залогодатель может завещать предмет залога.
Ранее имущество переходило в собственность залогодержателя. Сейчас, имущество продается с публичных торгов и из полученных сумм, гасится задолженность по обязательствам.
Основанием обращения взыскания на заложенное имущество является, неисполнение либо ненадлежащее исполнение должником главного обязательства (п. 1 ст. 348 ГК).
Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже, либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.
Порядок обращения взыскания– требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда (ст. 349 ГК).
Удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного имущества без обращения в суд допускается, если иное не предусмотрено законом (например: Законом об ипотеке) на основании соглашения залогодателя с залогодержателем.
Соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке может быть заключено в любое время и включено в договор о залоге.
Такое соглашение может быть признано судом недействительным по иску лица, права которого нарушены таким соглашением.
Если залогодателем является физическое лицо, соглашение заключается при условии наличия нотариально удостоверенного согласия залогодателя на внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное движимое имущество.
В случае неисполнения залогодателем соглашения об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке допускается, если иное не предусмотрено законом, на основании исполнительной надписи нотариуса в порядке, установленном законодательством об исполнительном производстве.
Взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда в случаях, если:
1) для заключения договора о залоге имущества физического лица требовалось согласие или разрешение другого лица либо органа;
2) предметом залога является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;
3) залогодатель отсутствует и установить место его нахождения невозможно;
4) предметом залога являются жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим лицам;
5) договором о залоге или иным соглашением залогодателя с залогодержателем не установлен порядок обращения взыскания на заложенное движимое имущество либо в установленном сторонами порядке обращение взыскания невозможно;
6) законом установлены иные случаи.
Существуют и гарантии реальности обеспечения залога. Так, реальность обеспечения при залоге находится в прямой зависимости от состояния заложенного имущества. Вследствие этого, законодатель предусмотрел определённое количество норм, которые направлены на обеспечение сохранности предмета залога, контроль его состояния, на определение последствий его утраты либо обесценивания.
Заложенное имущество остаётся собственностью залогодателя, потому что предполагается продолжение пользования и распоряжения этим имуществом собственником (ст. 346 ГК). Тем не менее, правомочия собственника могут быть ограничены в интересах залогодержателя.
Удовлетворение требований залогодержателя осуществляется в два этапа: обращение взыскания на предмет залога и его реализация (ст. 348-351 ГК).
Прекращение договора залога предусмотрено статьёй 352 ГК. Договор залога может быть прекращён на общих основаниях, что и другие договоры, а также в определённых случаях:
I. Прекращение основного обязательства, обеспечиваемого залогом;
II. Требование залогодателя, когда залогодержатель не обеспечивает сохранность переданного ему заложенного имущества;
III. Продажа заложенного имущества с публичных торгов;
IV. Отказ залогодержателя приобрести заложенное имущество, когда оно было выставлено на торги и не нашло покупателя;
V. Гибель или прекращение право залога, когда предмет залога не был восстановлен либо заменён.
В этих случаях, за исключением последнего, прекращение договора залога подразумевает под собой окончание обременения имущества. Таким образом, собственник имущества вправе свободно им распоряжаться. В качестве собственника, такое лицо вправе требовать и возврата имущества. Право свободного пользования и распоряжения таким имуществом есть и у обладателя права. Освобождённого из под залога.
Загрузка...
